생활은 빠듯이이지만Է억원 초과의 차입으로 강남의 물건을 구입하는 한국 3040대, 분세권 시대의 3.68배에
금년 17월에 5억원( 약 5470만엔) 이상의 융자를 받아 서울에서 주택을 구입한 30·40대가 2021년 연중의 수치의 3.7배에 이르는 것을 알았다.2021년에는 20·30대가 론을 모으고 주택을 구입하는 것이 사회 문제로 부상했지만, 금년은 30·40대가 그 주축으로 부상해, 차입액수도 3년전과 비교해 급증했다.30·40대는 거액의 빚을 내 강남 3구(강남·서초·송파)나 마룡성(마포·타츠야마·죠토)등의 인기 주택지의 고급 맨션을 구입하고 있다.
【그래픽】「매월 이자만으로 44만엔」한국의 고액 주택융자의 실태
본지가 이번에, 국민 힘의 엄태영(옴·테욘) 국회 의원 사무소와 공동으로 금년 17월에 서울에서 거래된 주택 3만 2870호의 자금 조달 계획서를 전수 조사한 결과, 30·40대가 5억원 이상을 차입하고 주택을 구입한 거래는 6562건으로, 2021년의 연중(1785건)의 3.68배에 이르렀다.30·40대에 의한 주택 거래 전체 가운데, 5억원 이상의 론을 짠 케이스의 비율은 32.1%로, 2021년(4.5%)에 비해 폭발적으로 증가했다.한국 자산관리 연구원의 고종완(코·존 원) 원장은 「주택 수요자의 사이에 서울 강남권 등은 결국 가격이 오른다고 하는 「학습 효과」가 퍼졌던 것이 30·40대의 고액 물건 구입으로서 나타나고 있다」라고 지적했다.
30·40대가 고액 론에 의한 주택 구입을 주도해, 금년은 서울시 전체의 주택 거래로 론을 이용한 거래의 비율은 62.2%(2만 444건)가 되어, 평균 차입액수는 4억 7000만원으로, 3년전(2억 7900만원)의 1.7배로 증가했다.현재 주택 가격이 6억원을 넘는지, 투기 과열 지구에서 주택을 구입하는 경우에는 자금 조달 계획서를 제출해야 하지만, 서울의 맨션 거래는 사실상 모두가 대상으로 포함된다.
맞벌이의 회사원 K씨(44)는 금년 7월, 서울 체크 무늬파구의 맨션을 23억 5000만원으로 구입했다.주택 담보 론 11억원, 무담보 론 1억 3000만원, 예금 담보 론과 보험약관 론의 합계로 4억 3000만원 등 합계로 16억 6000만원의 빚을 냈다.자기자본은 서울 교외의 맨션의 매각 대금과 주식 매각 대금의 6억 9000만원 밖에 없었다.K씨는 「매월 이자만으로 지불이 400만원을 넘어 생활은 빠듯이이지만, 부부중 1명의 월급은 없어지는 것으로서 계산했다.아이의 교육이나 장래의 자산가치를 위해서 무리해서라도 강남에 사는 것이 좋다고 판단했다」라고 이야기했다.
타겟이 되는 지역도 3년전과는 바뀌었다.문 재인정권 시대에는 9억원 이하의 중저 가격 맨션이 밀집한 노원·도봉·코호쿠의 각 구에 20대를 포함한 젊은층에 의한 주택 구입이 집중했다.그에 대해, 30·40대가 주도하는 금년의 주택 구입은 고급 맨션이 분포하는 지역에 집중했다.30·40대가 5억원 이상의 융자를 받고 주택을 구입한 지역은, 강남구(734건)가 최다로, 송파구(705건), 서초구(550건), 성동구(525건), 코토구(453건)가 계속 되었다..
예를 들면 서울외 교외 지역에 주택을 보유하는 사람이 론을 활용해, 마포·타츠야마·죠토 지역으로 이사하거나 마포·타츠야마·죠토에 살고 있던 고소득의 맞벌이 부부등이 「금년이야말로 마지막 기회」라고 판단해, 강남 에리어의 주택을 구입한다고 하는 상태다.성동구의 공인 중개업자는 「주택 가격이 튀는 것을 경험한 30·40대는 10억원을 차입하는 것을 별로는 바보등 없다.론을 최대한 받게 되는 은행을 소개해 주었으면 한다고 하는 구입자가 많았다」라고 이야기했다.
生活はギリギリだけど…5億ウォン超の借り入れで江南の物件を購入する韓国30－40代、文政権時代の3.68倍に
今年1～7月に5億ウォン（約5470万円）以上の融資を受け、ソウルで住宅を購入した30・40代が2021年通年の数値の3.7倍に達することが分かった。2021年には20・30代がローンをかき集めて住宅を購入することが社会問題に浮上したが、今年は30・40代がその主軸に浮上し、借入額も3年前と比べ急増した。30・40代は巨額の借金をして江南3区（江南・瑞草・松坡）や麻竜城（麻浦・竜山・城東）などの人気住宅地の高級マンションを購入している。
【グラフィック】「毎月利子だけで44万円」 韓国の高額住宅ローンの実態
本紙がこのほど、国民の力の厳泰永（オム・テヨン）国会議員事務所と共同で今年1～7月にソウルで取り引きされた住宅3万2870戸の資金調達計画書を全数調査した結果、30・40代が5億ウォン以上を借り入れて住宅を購入した取引は6562件で、2021年の通年（1785件)の3.68倍に達した。30・40代による住宅取引全体のうち、5億ウォン以上のローンを組んだケースの割合は32.1％で、2021年（4.5％）に比べ爆発的に増えた。韓国資産管理研究院の高鍾完（コ・ジョンワン）院長は「住宅需要者の間でソウル江南圏などは結局値上がりするという『学習効果』が広がったことが30・40代の高額物件購入として表れている」と指摘した。
30・40代が高額ローンによる住宅購入を主導し、今年はソウル市全体の住宅取引でローンを利用した取引の割合は62.2％（2万444件）となり、平均借入額は4億7000万ウォンで、3年前（2億7900万ウォン）の1.7倍に増えた。現在住宅価格が6億ウォンを超えるか、投機過熱地区で住宅を購入する場合には資金調達計画書を提出しなければならないが、ソウルのマンション取引は事実上全てが対象に含まれる。
共働きの会社員Kさん（44）は今年7月、ソウル市松坡区のマンションを23億5000万ウォンで購入した。住宅担保ローン11億ウォン、無担保ローン1億3000万ウォン、預金担保ローンと保険約款ローンの合計で4億3000万ウォンなど合計で16億6000万ウォンの借金をした。自己資本はソウル郊外のマンションの売却代金と株式売却代金の6億9000万ウォンしかなかった。Kさんは「毎月利子だけで支払いが400万ウォンを超え、生活はギリギリだが、夫婦のうち1人の月給はなくなるものとして計算した。子どもの教育や将来の資産価値のために無理してでも江南に住んだ方がよいと判断した」と話した。
今年江南エリアを中心にソウルの人気住宅地のマンション価格が急騰したのは、Kさんのような40代の高所得者による住宅購入が少なからず影響を及ぼした結果だ。2021年時点でローンを組んでソウル市内で住宅を購入した取引に占める40代の割合は26.5％だったが、今年は38.3％に上昇した。平均借入額も40代が全世代で最多だった。今年1～7月の40代の平均借入額は5億800万ウォンで、3年前（2億8800万ウォン）に比べ76.4％急増した。30代が4億6200万ウォンで続き、以下は50代（4億2900万ウォン）、60代（4億700万ウォン）の順だった。10億ウォン以上の借金をしてソウルで住宅を購入したケースもやはり40代が681件で最も多く、 30代（301件）や50代（216件）の2倍以上だった。
ターゲットとなる地域も3年前とは変わった。文在寅政権時代には9億ウォン以下の中低価格マンションが密集した蘆原・道峰·江北の各区に20代を含む若年層による住宅購入が集中した。それに対し、30・40代が主導する今年の住宅購入は高級マンションが分布する地域に集中した。30・40代が5億ウォン以上の融資を受け、住宅を購入した地域は、江南区（734件）が最多で、松坡区（705件）、瑞草区（550件）、城東区（525件）、江東区（453件）が続いた。。
専門家は「現政権になって15億ウォンを超える高額物件を購入する際にもローンの利用が可能になり、今年初めからソウルのマンション価格が上昇に転じると、ローンを活用した『上級地域への乗り換え』が活発になった」と分析する。2020～21年の住宅価格高騰と高金利に伴う2022～23年の住宅価格急落を体験し、「好物件は再上昇する」ことを体験した30・40代の実需要者が人気住宅地に移り住もうと高額のローンを組んで住宅を購入しているのだ。
例えばソウル外郊外地域に住宅を保有する人がローンを活用し、麻浦・竜山·城東地域に引っ越したり、麻浦・竜山・城東に住んでいた高所得の共働き夫婦などが「今年こそ最後の機会」だと判断し、江南エリアの住宅を購入するといった具合だ。城東区の公認仲介業者は「住宅価格が跳ね上がることを経験した30・40代は10億ウォンを借り入れることを別にはばからない。ローンを最大限受けられる銀行を紹介してほしいという購入者が多かった」と話した。
問題は経済活動の主軸である30・40代の債務が今後の韓国経済全体の弱点となりかねないことだ。住宅購入の際、自己資本の割合が低い購入者が増えれば、所得の相当部分が元利返済に投じられることになり、それが全般的な消費萎縮につながる可能性もある。最近適用されている住宅担保ローン金利が2021年と比べて高いことも内需萎縮の懸念を高めている。KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は「30・40代でローンを組んだ住宅購入者が急増し、今後ソウルのマンション価格が急落すれば、中産階級の家計が揺らぐリスクもある」と話した。