도쿄의 주택 가격, 하락 계속 되는 서울과 대조적�연대 버블 최고가격을 넘은
한국·미국·중국·유럽 등 세계 각지에서 주택 가격이 하락하고 있는 중, 일본에서는 맨션 가격이 과거 최고를 갱신하고 있다.도쿄 중심부의 중고 맨션의 평균 가격이 1억엔에 임박하면서 있다(정도)만큼이다.도쿄 근교의 중소 도시에 있어서의 신축 맨션 분양가는 1990년대 초의 버블기에 기록한 최고가격을 넘었다.고소득의 맞벌이 부부가 「제로금리」로 융자를 받고 맨션을 구입하고 있기 때문에, 다른 나라들과는 완전히 다른 현상이 일어나고 있다.
【사진】도쿄도 시부야구가 있는 맨션.전용 면적 97평방 미터로 매매 가격은 약 2억엔이라고 한다
일본의 부동산 시장 조사 회사 「도쿄 칸테이」가 이번에 발표한 「도심 6구의 2022년중고맨션 평균 가격」(전용 면적 70평방 미터 환산)은 약 9800만엔으로, 전년보다 7%올랐다.도심 6구와는 치요다구·츄오구·미나토구·신쥬쿠구·분쿄구·시부야구다.일본 경제 신문은 「일찌기 「호화 맨션(1억엔대 이상의 맨션)」는 부유층이 사는 것이었다.지금, 1억 5000만엔 정도까지의 물건이라면 유명 기업에 근무하는 「파워 커플(고소득의 맞벌이 부부)」가 구입의 중심이다」라고 알렸다.2004년에 4400만엔대였던 일을 생각하면, 이 18년간에 2.2배에 튀었다고 하는 것이다.도쿄 23구 전체에서도 상승 경향이 현저하다.전년에 비해 8%상승의 6842만엔으로, 20년전부터 2배 이상이나 오르고 있다.「도쿄에서 집을 사면 매년 가격이 조금씩 내려 간다」라고 하는 속설은 적어도 이 기간중은 사실이 아니게 된다.
신축 맨션의 분양가도 상승하고 있다.일본의 「부동산 경제 연구소」가 26일에 발표한 「2022년의 수도권(도쿄도·카나가와현·사이타마현·치바현)의 신축 맨션 발매 가격」은 평균 6288만엔으로, 전년보다 소폭적이면서 상승해 2년 연속으로 과거 최고를 갱신했다.지금까지의 과거 최고가격이었던 6214만엔(1990년)을 웃돌았던 것이다.사이타마현은 9.7%, 치바현은 6.7%, 전년부터 분양가가 급등하고 있어, 호황기를 방불과 시킬 정도다.
맨션 가격의 상승은, 부유층등의 투기 세력보다, 고소득의 맞벌이 부부인 「파워 커플」이 주도하고 있다는 것이 일본의 미디어의 분석이다.이 20년간에 맞벌이가 증가해 세대 당의 소득이 1000만엔을 넘는 젊은 부부가 증가하고 있는 것이다.리크루트가 2021년에 수도권에서 신축 맨션을 구입한 세대를 조사했는데, 세대 평균 연수입은 1019만엔이었다고 한다.이것은 2008년의 동조사시부터 38%높은 것이다.또, 일본의 시중은행은 초저금리로 연수입의 최대 10배까지 융자해 준다.세대 소득이 1000만엔대의 부부이면, 0.30.5%의 변동금리로 1억엔까지 융자가 가능하다고 하는 것이다.35년의 고정 금리형 융자의 금리로도 1.21.5%정도다.
향후, 도쿄의 주택 가격은 어떻게 되는 것일까.그 열쇠는 일본의 중앙은행인 일본 은행이 잡고 있다.일본 은행이 현재의 제로금리를 유지하면 견조한 상승 경향이 계속 되겠지만, 금리 인상으로 변하면 가격 하락은 피할 수 없다고 보여지고 있다.융자의 금리가 오르면 이자부담이 늘어나, 맞벌이 부부도 신축 물건 구입은 아니고 임대물건을 선택할 가능성이 높아지는 것이다.부동산 시장에서는 「금년 4월에 일본 은행의 총재가 교대하면, 금융완화정책이 수정될 것이다」라고 하는 소문이 난무하고 있어 서늘한 분위기가 느껴진다.맨션이 팔리는 페이스가 떨어지고 있는 것부터, 도쿄도내의 누적 물건수는 1년전에 비교 26%증가의 1만 4328건이라고 하는 집계도 발표되고 있다.
東京の住宅価格、下落続くソウルと対照的…1990年代バブル最高価格を超えた
韓国・米国・中国・欧州など世界各地で住宅価格が下落している中、日本ではマンション価格が過去最高を更新している。東京中心部の中古マンションの平均価格が1億円に迫りつつあるほどだ。東京近郊の中小都市における新築マンション分譲価格は1990年代初めのバブル期に記録した最高価格を超えた。高所得の共働き夫婦が「ゼロ金利」で融資を受けてマンションを購入しているためで、ほかの国々とは全く異なる現象が起こっている。
【写真】東京都渋谷区のあるマンション。専用面積97平方メートルで売買価格は約2億円だという
日本の不動産市場調査会社「東京カンテイ」がこのほど発表した「都心6区の2022年中古マンション平均価格」（専用面積70平方メートル換算)は約9800万円で、前年より7％上がった。都心6区とは千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区のことだ。日本経済新聞は「かつて『億ション（1億円台以上のマンション）』は富裕層が買うものだった。今や、1億5000万円程度までの物件なら有名企業に勤める『パワーカップル（高所得の共働き夫婦）』が購入の中心だ」と報じた。2004年に4400万円台だったことを考えれば、この18年間で2.2倍に跳ね上がったということだ。東京23区全体でも上昇傾向が顕著だ。前年に比べ8％上昇の6842万円で、20年前より2倍以上も上がっている。「東京で家を買うと毎年価格が少しずつ下がっていく」という俗説は少なくともこの期間中は事実でないことになる。
新築マンションの分譲価格も高騰している。日本の「不動産経済研究所」が26日に発表した「2022年の首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築マンション発売価格」は平均6288万円で、前年より小幅ながら上昇して2年連続で過去最高を更新した。これまでの過去最高価格だった6214万円（1990年）を上回ったのだ。埼玉県は9.7％、千葉県は6.7％、前年より分譲価格が急騰しており、好況期をほうふつとさせるほどだ。
マンション価格の高騰は、富裕層などの投機勢力よりも、高所得の共働き夫婦である「パワーカップル」が主導しているというのが日本のメディアの分析だ。この20年間で共働きが増え、世帯当たりの所得が1000万円を超える若い夫婦が増えているということだ。リクルートが2021年に首都圏で新築マンションを購入した世帯を調査したところ、世帯平均年収は1019万円だったという。これは2008年の同調査時より38％高いものだ。また、日本の市中銀行は超低金利で年収の最大10倍まで融資してくれる。世帯所得が1000万円台の夫婦であれば、0.3－0.5％の変動金利で1億円まで融資が可能だということだ。35年の固定金利型融資の金利でも1.2－1.5％程度だ。
今後、東京の住宅価格はどうなるのだろうか。そのカギは日本の中央銀行である日本銀行が握っている。日本銀行が現在のゼロ金利を維持すれば堅調な上昇傾向が続くだろうが、金利引き上げに転じれば価格下落は避けられないとみられている。融資の金利が上がれば利子負担が増し、共働き夫婦も新築物件購入ではなく賃貸物件を選ぶ可能性が高くなるということだ。不動産市場では「今年4月に日本銀行の総裁が交代したら、金融緩和政策が修正されるだろう」といううわさが飛び交っており、冷ややかな雰囲気が感じられる。マンションが売れるペースが落ちていることから、東京都内の累積物件数は1年前に比べ26％増の1万4328件という集計も発表されている。