한국에서 버블 붕괴나…연수입 6할 이상을 반제에 충당하는 사람들 무리한 투자·금리 급상승·“집세 제로”제도로 주택융자고가 심각
일본에서는, 일본은행의 금융정책의 동향과 주택융자의 금리 인상에 주목이 모여 있지만, 한걸음 빠르고 정책 금리의 인상해를 단행한 근처·한국에서는 지금,부동산 가격이 폭락하고 있다.
바로 최근까지 「부동산 버블」이 계속 되고 있던 한국에서 지금, 무엇이 일어나고 있는지?
FNN 서울 지국의 이치노세등지국장이, 현지·서울로부터 자세하게 해설한다.
미국에 추종…금리 급상승의 한국에서 비명 부동산버블 붕괴나
일본에서도 지난 주, 금리가 큰 뉴스가 되었지만, 한국에서는 일본보다 한걸음 빠르고, 정책 금리의 대폭적인 끌어올려를 단행하고 있다.
한국의 중앙은행에 해당하는 「한국은행」은, 정책 금리를, 과거 최악이었던 0.5%로부터 3.5%까지 급속히 끌어올렸다.일본이 0.1%에 그대로 두고 있는 것과는 대조적으로, 한국은 미국의 금리인상에 추종한 형태다.
그러나 지금, 그 부작용이 심각하게 되고 있다.
원래 한국에서는, 2022년의 하경까지 부동산 가격의 상승이 계속 되었다.서울의 맨션의 평균 가격은 이 5년간에 2배 이상으로 튀어, 평균으로 1억엔을 넘는 확실히 「부동산 버블」상태였다.
그런데 정책 금리의 인상에 수반해, 부동산 가격이 내리기 시작했던 것이다.
맨션 가격의 변동율을 보면, 2019년부터 급격하게 상승하고 있던 것이, 2022년 후반부터 크게 침체되어 있다.이 움직임은 아직 계속 된다고 보여져 「부동산 버블 붕괴」의 조짐이라고 파악되고 있다.
“영혼까지 모아”부동산 투자…무리한 투자×금리 상승으로 주택융자고 심각
꽤 급격한, 버블 붕괴에의 움직여.거기에는, 한국의 부동산 버블 특유의 사정이 있다.
그러나 너무 가격이 너무 올랐기 때문에 , 일반 시민에게는 사는 것이 어려워졌다.게다가 금리인상에 의해 사기 위한 빚이 하기 어려워졌기 때문에, 구매 의욕이 내려, 맨션 가격의 폭락이 일어나고 있다.
한국에서는, 주택융자등의 융자를 받는 사람의 7할 이상(74.2%)가 「변동금리」를 선택하고 있다.원래, 빠듯이까지 자금을 차입하고 있던 것에 론의 금리가 올라, 반제가 곤란한 사람들이 증가하고 있다.
연수입의 9할을 반제에 충당하는 여성 「후회」…평균에서도 6할 이상이 반제에
50대의 여성·김씨(가명)는, 약 1년전에 맨션을 구입.분양가는 약 6300만엔으로, 저축의 외, 가족과 지인에게 1200만엔, 금융기관으로부터 1900만엔을 빌렸다.
그러나, 당초 2.61%였던 변동금리가, 4.3%까지 상승해 버렸다.
그 때문에 론의 반제가 괴로워져, 지금은 아침 5시부터 밤 10시까지, 청소의 아르바이트를 2개 겸임해 하지 않을 수 없다고 한다.
맨션을 구입한 김씨(가명·50대)：
미래에 대해 불안합니다.쭉 불안.해도 취했기 때문에(집을 산 것을) 최근, 후회했습니다.
김씨의 수입은 월 30만엔 정도이지만, 빚의 반제는, 지인등에의 분을 맞추면 매달 27만엔.실로 수입의 9할을, 반제에 충당하고 있는 상황이다.
게다가 한국은행의 데이터에 의하면, 주택융자 이용자는, 평균에서도 연수입의 6할 이상을 반제에 충당하고 있다고 한다.주택융자의 금리는 향후도 오를 전망으로, 맨션 가격의 하락에 브레이크가 걸리는 징조는 볼 수 없다.
상황 악화에 박차 한국 특유의 임대 제도 「조응세」로 버블 붕괴에
그리고, 상황을 접시 악화시키고 있는 배경이 있다.주목 해야 할 것은, 한국 특유의 임대 제도 「조응세」다.이 「조응세」라고 하는 제도, 도대체 어떠한 것인가.
한편으로 주인은, 보증금을 자본에 새로운 맨션을 사, 가격이 올랐을 때에 팔면 이익이 된다.또, 그 물건을 한층 더 조응세로서 대출해, 새로운 보증금을 손에 넣을 수도 있다.
이 방법으로 차례차례로 부동산을 늘린 사람이 대부분, 서울에서는, 임대 중 조응세가 약 6할을 차지한다고도 말해지고 있다.
「조응세」로 아파트 3호 구입의 남성 물건 가격 폭락으로 장래 보이지 않고
운용이 잘 되면, 좋은 일투성이에도 생각되는 「조응세」.
그러나 한국에서는 지금, 반제가 곤란한 주인이 급증하고 있다.이 제도, 부동산 가격이 상승하고 있을 때는 잘 되지만, 크게 내리면, 주인은 보증금 이상의 부채를 안게 되기 때문이다.
그러나 금리의 인상에 수반해, 론의 반제액이 급증.매달의 반제는 약 35만엔으로, 수입의 8할 정도를 반제에 충당하고 있다.지금은 부업의 아르바이트에 쫓겨 매일 4시간 정도 밖에 잘 수 있지 않다고 한다.
환씨가 구입한 주택의 하나는 3700만엔이었지만, 그 중 3000만엔은, 차주로부터 맡은 「조응세」의 보증금이다.계약의 만료에 수반해 전액을 환불하지 않으면 안 된다의에, 물건 가격은 지금 2950만엔까지 내려, 보증금에도 충분하지 않는다.새로운 차주도, 전매처도 발견되지 않고, 확실히 예견되지 않은 채 금리를 계속 지불하고 있는 상황이다.
이러한 예는 적지 않고, 안에는 보증금을 차주에게 돌려줄 수 없게 되는 주인도 많아, 사회 문제화하고 있다.
상황위…향후의 일본의 참고에?
가 수준 다이지로우 캐스터：
일본은 한국과는 상황이 다릅니다만, 만일 일본에서 금리가 올랐을 경우, 한국과 닮은 것 같은 상황이 될 우려는 있어요인가?
FNN 이치노세등서울 지국장：
일본에서는 부동산 버블이 일어나고 있는 것은 아니기 때문에, 만일 금리인상이 있었다고 해도, 빨리 한국과 같은 상황이 될 것은 없다고 볼 수 있습니다.
단지 금리의 상승폭에 따라서는, 부동산 시장이 차가워지기도 할 수 있으므로, 한국의 동향은 향후의 일본의 참고가 될지도 모릅니다.
교육학자·사이토 타카시 메이지 대학 교수：
조응세의 제도가 원래 버블을 일으키기 쉽지 않은가.또 빌린 것의 또 빌린 것으로, 성립해 버린다.자신이 살기 위해가 아니고, 투자로 자꾸자꾸 부풀어 오를 수 있어 간다.이것으로는 역시, 버블은 튀는군요.욕심을 부리고, 적정가격보다 비싸게 차입해 버리면 큰일난다.
가 수준 다이지로우 캐스터：
리턴도 있을지도 모릅니다만, 그 만큼 리스크도 있는 것이군요.한국의 예, 주의 깊게 보고 둘 필요가 있을 듯 합니다.
韓国でバブル崩壊か…年収6割以上を返済に充てる人々 無理な投資・金利急上昇・“家賃ゼロ”制度で住宅ローン苦が深刻
日本では、日銀の金融政策の動向と住宅ローンの金利引き上げに注目が集まっているが、ひと足早く政策金利の引き上げに踏み切ったお隣・韓国では今、不動産価格が暴落している。
つい最近まで「不動産バブル」が続いていた韓国で今、何が起きているのか？
FNNソウル支局の一之瀬登支局長が、現地・ソウルから詳しく解説する。
アメリカに追随…金利急上昇の韓国で悲鳴 不動産バブル崩壊か
日本でも先週、金利が大きなニュースになったが、韓国では日本よりひと足早く、政策金利の大幅な引き上げに踏み切っている。
韓国の中央銀行にあたる「韓国銀行」は、政策金利を、過去最低だった0.5％から3.5％まで急速に引き上げた。日本が－0.1％に据え置いているのとは対照的で、韓国はアメリカの利上げに追随した形だ。
しかし今、その副作用が深刻になってきている。
もともと韓国では、2022年の夏頃まで不動産価格の高騰が続いた。ソウルのマンションの平均価格はこの5年間で2倍以上に跳ね上がり、平均で1億円を超えるまさに「不動産バブル」状態だった。
ところが政策金利の引き上げに伴い、不動産価格が下がり始めたのだ。
マンション価格の変動率を見てみると、2019年から急激に上昇していたものが、2022年後半から大きく落ち込んでいる。この動きはまだ続くとみられ、「不動産バブル崩壊」の兆しと捉えられている。
“魂までかき集めて”不動産投資…無理な投資×金利上昇で住宅ローン苦深刻
かなり急激な、バブル崩壊への動き。そこには、韓国の不動産バブル特有の事情がある。
韓国では、高騰する価格に刺激され、不動産は住む場所以上に「投資の対象」となった。「魂までかき集めて」、つまり「ギリギリまで借金をしてでも家を買おう」という言葉が流行するほど、収入に見合わない投資をした人が多く、価格が上がり続けた。
しかしあまりにも価格が上がりすぎたため、一般市民には買うことが難しくなった。さらに、利上げにより買うための借金がしづらくなったため、購買意欲が下がり、マンション価格の暴落が起きているのだ。
韓国では、住宅ローンなどの融資を受ける人の7割以上（74．2％）が「変動金利」を選んでいる。元々、ギリギリまで資金を借り入れていたところにローンの金利が上がり、返済に困る人たちが増えている。
年収の9割を返済に充てる女性「後悔」…平均でも6割以上が返済に
50代の女性・キムさん（仮名）は、約1年前にマンションを購入。分譲価格は約6300万円で、貯蓄の他、家族と知人に1200万円、金融機関から1900万円を借りた。
しかし、当初2.61％だった変動金利が、4.3％まで上昇してしまった。
そのためローンの返済が苦しくなり、今は朝5時から夜10時まで、清掃のアルバイトを2つ掛け持ちせざるを得ないという。
マンションを購入した キムさん（仮名・50代）：
未来に対し不安です。ずっと不安。年も取ったから（家を買ったことを）最近、後悔しました。
キムさんの収入は月30万円ほどだが、借金の返済は、知人などへの分を合わせると月々27万円。実に収入の9割を、返済に充てている状況だ。
さらに、韓国銀行のデータによると、住宅ローン利用者は、平均でも年収の6割以上を返済に充てているという。住宅ローンの金利は今後も上がる見込みで、マンション価格の下落に歯止めがかかる兆候はみられない。
状況悪化に拍車 韓国特有の賃貸制度「チョんセ」でバブル崩壊へ
そして、状況をさら悪化させている背景がある。注目すべきは、韓国特有の賃貸制度「チョんセ」だ。この「チョんセ」という制度、一体どのようなものなのか。
家の借主が毎月の家賃を払う代わりに、不動産価格の6～7割ほどのまとまった保証金を、一括で大家に預ける。そして賃貸期間が終わると、預かった保証金は借主に全額返金される。つまり、借主は「家賃ゼロ」で家に住める制度なのだ。
一方で大家は、保証金を元手に新たなマンションを買い、値上がりした時に売れば利益になる。また、その物件をさらにチョんセとして貸し出し、新たな保証金を手にすることもできる。
この方法で次々と不動産を増やした人が多く、ソウルでは、賃貸のうちチョんセが約6割を占めるとも言われているのだ。
「チョんセ」でアパート3戸購入の男性 物件価格暴落で先行き見えず
運用がうまくいけば、いいことずくめにも思える「チョんセ」。
しかし韓国では今、返済に困る大家が急増している。この制度、不動産価格が上昇している時はうまくいくが、大きく下がれば、大家は保証金以上の負債を抱えることになるからだ。
35歳男性・ファンさん（仮名）は、1年足らずの間に、自宅とは別にアパート3戸を購入。費用は約6350万円で、いずれも「チョんセ」の保証金を元手に物件を増やした。
しかし金利の引き上げに伴い、ローンの返済額が急増。月々の返済は約35万円で、収入の8割ほどを返済に充てている。今は副業のアルバイトに追われ、毎日4時間ほどしか寝られていないという。
ファンさんが購入した住宅の1つは3700万円だったが、そのうち3000万円は、借主から預かった「チョんセ」の保証金だ。契約の満了に伴い全額を返金しなければいけないのに、物件価格は今2950万円まで下がり、保証金にも足りていない。新たな借主も、転売先も見つからず、まさに先が見えないまま金利を払い続けている状況だ。
このような例は少なくなく、中には保証金を借主に返せなくなる大家も多く、社会問題化している。
韓国銀行の李昌𨉷（イ・チャンヨン）総裁は18日、今後の不動産市場について「（価格の）下落により、市場に困難な状況を招く可能性が高い」と発言していて、このままいくと韓国経済全体を脅かしかねない状況だ。
状況違えど…今後の日本の参考に？
榎並大二郎 キャスター：
日本は韓国とは状況が違いますが、仮に日本で金利が上がった場合、韓国と似たような状況になる恐れはありますか？
FNN 一之瀬登 ソウル支局長：
日本では不動産バブルが起きているわけではないので、仮に利上げがあったとしても、すぐに韓国のような状況になることはないとみられます。
ただ金利の上昇幅によっては、不動産市場が冷え込むこともあり得るので、韓国の動向は今後の日本の参考になるかもしれません。
教育学者・齋藤孝 明治大学教授：
チョんセの制度がそもそもバブルを起こしやすいんじゃないか。又借りの又借りで、成立してしまう。自分が住むためじゃなくて、投資でどんどん膨らめていく。これではやはり、バブルははじけますよね。欲をかいて、適正価格より高く借り入れてしまうと大変なことになる。
榎並大二郎 キャスター：
リターンもあるかもしれませんが、それだけリスクもあるということですね。韓国の例、注意深くみておく必要がありそうです。