「20년의 축제 소란」은 끝난…중국의 부동산, 일본형 버블 붕괴의 저지에 총력
2022년에 들어가, 미국을 시작으로 하는 세계 각국은 인플레를 막기 위해서 앞을 다투어 금리인상에 움직이고 있지만, 중국은 상황이 정반대다.2021년 12월에 은행 대출금리의 지표가 되는 최우대 대출금리를 0.05%인하한 것에 이어서, 2022년도 4월, 5월, 8월에 연달아 추가 인하를 실시했다.11월 25일에는 금융기관으로부터 강제적으로 징수하는 예금의 비율을 나타내는 「예금 준비율」을 0.25%인하한다고 발표했다.시중에 5000억엔( 약 9조 6000억엔)의 자금을 공급하는 효과가 있다.
세계적인 추세에 반하는 이러한 행동은, 1년 이상을 후퇴가 계속 되는 부동산 경기의 안정이 급해지기 (위해)때문이다.지금까지 부동산 기업에 대한 금융긴축의 선두에 서 온 중국 인민 은행과 츄고쿠 은행 보험관리 감독 위원회(은보감회)는 작년 11월 11일, 부동산 기업의 융자반환 기간을 1년 연장하는 등 16항목의 금융 지원책을 밝혔다.
■주택 가격, 1년 2개월 연속으로 하락
중국의 부동산은 2021년부터 급락하고 있다.2021년 9월, 전국 주요 70 도시의 주택 가격이 하락으로 변한 후, 2022년 10월까지 1년 2개월 연속으로 하락이 계속 되고 있다. 북경, 샹하이 등 일부의 대도시를 제외하면, 대부분의 도시가 주택 가격의 하락으로부터 빠져 나가지 못하고 있다.
신규 분양주택의 판매액수도 2022년 2월의 전년동월비 19.3%감소로부터 5월의 31.5%감소로 감소폭이 확대하고 있다.주택 구입 희망자가 주택 가격의 하락을 예상해, 구입을 보류하고 있다.중국 정부가 집계해 발표하는 부동산 경기지수도 2022년 10월에 94.70까지 하락했다.동지수는 기준치의 100을 웃돌면 호경기, 밑돌면 불경기를 의미한다.영파이낸셜 타임즈는 「중국 금융 당국은 부동산 시장 지원을 위한 패키지 대책을 분명히 내세웠지만, 단기적으로 한숨 돌리게 하는 정도로, 시장 전체의 위축 한 심리를 회복시키려면 역부족이다」라고 해, 「수요자가 부동산 투자는 아니고 은행에 자금을 맡긴 것으로, 9월까지 은행예금이 기록적으로 증가했다」라고 알렸다.
■연착륙 정책이 부른 대혼란
중국의 부동산은 1998년, 주용기 수상(당시 )이 지금까지의 주택 배분 제도를 폐지해, 주택의 상품화를 스타트시킨 이래, 약 20년간에 걸치는 상승 가도달려 왔다.2008년의 세계적 금융 위기 직후 등 일시적인 하락을 제외하면 상승을 계속해 「부동산 불패 신화」까지 만들어졌다.
중국 정부는 2020년 8월부터 대형 부동산 업자의 부채비율을 큰폭으로 내려 현금 보유 비율을 끌어올리는 내용의 「3개의 레드 라인」을 제시해, 시장에 압력을 가했다. 그러나, 그것이 부동산 시장 혼란의 계기가 되었다. 단기간으로 부채를 줄이는 것이 곤란했던 중국항대집단 등 대기업 부동산 개발업자가 연달아 자금난에 직면해, 부동산 시장 전체가 대혼란에 빠졌던 것이다.
개발업자가 자금난으로 스케줄 대로에 공사를 진행되지 않고, 입주가 무기 연기 되는 물건이 속출했다.2022년초부터는 입주 예정자가 「언제 입주할 수 있는지 모르니까, 더 이상 장기 주택융자를 반제하지 않는다」로서, 론 반제 거부 운동을 일으키는 사태로 발전했다.전국에서 집단 반제 거부가 일어나고 있는 물건은 300개소에 이른다고 한다.
주택융자 반제 거부는 입주 예정자에게 융자한 지방 상업은행의 파탄으로 연결되어, 금융 위기에까지 발전하는 조짐도 보인다.게다가 지나친 코로나 대책으로 소비나 투자 등 경제 전체가 침체하면, 중국 정부는 부동산 구조 조정을 일시 중단해, 시장 지원책을 밝히고 있다.
■「일본보다 심각한 버블 붕괴도」
중국의 부동산이 1990년대 초의 일본의 버블 붕괴와 같게 「없어진 20년」의 수렁에 빠지는 염려도 나타나고 있다.과도한 부동산 버블, 미 중 무역마찰, 인구의 급격한 고령화등이 버블 붕괴 당시의 일본과 닮아 있기 때문이다.미국과 러시아 그아이란드 대학의 파노스·무드크타스 교수는 7월, 인터내셔널·비즈니스·타임즈에의 기고로 「중국의 부동산은 버블 붕괴 직전이다」라고 해, 「중년 인구의 감소와 급격한 고령화 등 인구면에서 불리하고, 일본보다 심각한 버블 붕괴를 경험할 우려가 있다」라고 썼다.
한편, 관시오씨는 「버블 붕괴 당시 , 일본은 선진국이었지만, 중국은 여전히 개발 도상국이라고 하는 점에 차이가 있다」라고 해, 「버블이 붕괴해도5% 전후의 성장률을 유지하면 「없어진 20년」과 같은 장기 침체는 경험하지 않을 것이다」라고 예측했다.
■지방 정부도 비상사태…재정 수입의 42%차지하는 토지매각 급감
지방 정부가 분양가 하한제를 도입한 것은 그만한 이유가 있다.국유지를 부동산 개발업자에게 맨션 개발 용지로서 매각하는 「토지 양도금 수입」이 연간의 지방 재정의40%이상을 차지하기 (위해)때문이다.지방 정부의 재정 사정이 부동산에 걸려 있기 때문에, 시세 하락을 방치할 수 없다.
토지 양도금 수입이 지방 재정 수입에 차지하는 비율은 2021년 시점에서 41.5%에 올랐다.절강성, 강소성 등 경제가 발달한 동부 연안 지역에서는50%를 넘는 곳(중)도 있다.
개혁 개방정책이 시작된 심천시에서 1982년에 토지 양도금이 수입으로 해서 처음으로 계상된 이후, 그 규모는 매년 큰폭으로 증가해 왔다.2020년에는 전년대비 15.9%증가의 8조 4142억엔이 되어, 처음으로 8조원을 넘었다.그러나, 부동산 위기가 본격화한 21년에는 증가율이 3.5%까지 둔화해, 2022년 상반기는 2조 3622억엔으로 전년 동기에 비해 31.4%나 급감했다.
지방 재정은 시민 생활과 직결한다.코로나 대책비용은 물론, 노령연금이나 의료보험과 같은 복지 예산도 모두 지방 재정이 부담한다.
부동산 경기가 악화되어, 토지 양도금 수입이 줄어 들어, 지방 정부의 재정은 적자가 눈사람식에 증가하고 있다.중앙과 지방을 맞춘 중국의 재정 적자는 연초래 9월까지 7조 1600억엔이 되어, 전년 동기(2조 6000억엔)의 3배에 이르렀다.
「20年のお祭り騒ぎ」は終わった…中国の不動産、日本型バブル崩壊の阻止に総力
2022年に入り、米国をはじめとする世界各国はインフレを防ぐために先を争うように利上げに動いているが、中国は状況が正反対だ。2021年12月に銀行貸出金利の指標となる最優遇貸出金利を0.05%引き下げたのに続き、2022年も4月、5月、8月に相次いで追加引き下げを行った。11月25日には金融機関から強制的に徴収する預金の比率を示す「預金準備率」を0.25%引き下げると発表した。市中に5000億元（約9兆6000億円）の資金を供給する効果がある。
世界的な趨勢に反するこうした行動は、1年以上を後退が続く不動産景気の安定が急がれるためだ。これまで不動産企業に対する金融引き締めの先頭に立ってきた中国人民銀行と中国銀行保険管理監督委員会（銀保監会）は昨年11月11日、不動産企業の融資返済期間を1年延長するなど16項目の金融支援策を打ち出した。
■住宅価格、1年2カ月連続で下落
中国の不動産は2021年から急落している。2021年9月、全国主要70都市の住宅価格が下落に転じた後、2022年10月まで1年2カ月連続で下落が続いている。 北京、上海など一部の大都市を除けば、ほとんどの都市が住宅価格の下落から抜け出せずにいる。
新規分譲住宅の販売額も2022年2月の前年同月比19.3%減から5月の31.5%減へと減少幅が拡大している。住宅購入希望者が住宅価格の下落を予想し、購入を見送っているのだ。中国政府が集計して発表する不動産景気指数も2022年10月に94.70まで下落した。同指数は基準値の100を上回ると好景気、下回ると不景気を意味する。英フィナンシャルタイムズは「中国金融当局は不動産市場支援のためのパッケージ対策を打ち出したが、短期的に一息つかせる程度で、市場全体の萎縮した心理を回復させるには力不足だ」とし、「需要者が不動産投資ではなく銀行に資金を預けたことで、9月まで銀行預金が記録的に増加した」と報じた。
■軟着陸政策が招いた大混乱
中国の不動産は1998年、朱鎔基首相（当時）がそれまでの住宅配分制度を廃止し、住宅の商品化をスタートさせて以来、約20年間にわたる上昇街道をひた走ってきた。2008年の世界的金融危機直後など一時的な下落を除けば上昇を続け、「不動産不敗神話」までつくられた。
しかし、2021年から中国の不動産バブルが日本で1991年にバブルが崩壊した当時よりも深刻な水準となり、バブル崩壊リスクが高いとの指摘が中国内外で出始めた。日本経済新聞によると、住宅価格の対所得比（PIR）は広東省深セン市が57倍、北京市が55倍で、1990年代のバブル崩壊当時の東京（18倍）をはるかに上回る。国務院（中央政府）発展研究センターマクロ経済研究室副主任を務めた経済学者の任沢平氏は2021年7月、メディアへの寄稿を通じ、2020年時点の中国の住宅時価総額は62兆6000億ドルで、米国（33兆6000億ドル）の2倍、日本（10兆8000億ドル）の6倍だとし、中国政府に不動産市場の軟着陸（ソフトランディング）のための政策立案を求めた。
中国政府は2020年8月から大型不動産業者の負債比率を大幅に下げ、現金保有比率を引き上げる内容の「3つのレッドライン」を提示し、市場に圧力をかけた。 しかし、それが不動産市場混乱のきっかけとなった。 短期間で負債を減らすのが困難だった中国恒大集団など大手不動産開発業者が相次いで資金難に直面し、不動産市場全体が大混乱に陥ったのだ。
開発業者が資金難でスケジュール通りに工事を進められず、入居が無期延期される物件が続出した。2022年初めからは入居予定者が「いつ入居できるか分からないのだから、これ以上長期住宅ローンを返済しない」として、ローン返済拒否運動を起こす事態に発展した。全国で集団返済拒否が起きている物件は300カ所に達するという。
住宅ローン返済拒否は入居予定者に融資した地方商業銀行の破綻につながり、金融危機にまで発展する兆しも見える。さらに、行き過ぎたコロナ対策で消費や投資など経済全体が低迷すると、中国政府は不動産構造調整を一時中断し、市場支援策を打ち出している。
■「日本より深刻なバブル崩壊も」
中国は不動産が国内総生産（GDP）に占める割合が25%に達する。住宅ローンが銀行融資に占める割合も30%を超える。不動産は鉄鋼、化学、家電、家具など関連産業に及ぼす影響も大きく、専門家はバブル崩壊が中国経済の危機につながりかねないと分析している。日本の経済産業研究所（RIETI）のコンサルティングフェロー、関志雄氏は2022年2月の報告書で「中国の鉄鋼生産量の59%が不動産分野で消費される。不動産市場の下落は実体経済と金融に大きな影響を及ぼすだろう」と指摘した。
中国の不動産が1990年代初めの日本のバブル崩壊と同様に「失われた20年」の泥沼に陥る懸念も示されている。過度な不動産バブル、米中貿易摩擦、人口の急激な高齢化などがバブル崩壊当時の日本と似ているからだ。米ロングアイランド大学のパノス・ムドクタス教授は7月、インターナショナル・ビジネス・タイムズへの寄稿で「中国の不動産はバブル崩壊直前だ」とし、「中年人口の減少と急激な高齢化など人口面で不利で、日本より深刻なバブル崩壊を経験する恐れがある」と書いた。
一方、関志雄氏は「バブル崩壊当時、日本は先進国だったが、中国は依然として発展途上国だという点に差がある」とし、「バブルが崩壊しても5%前後の成長率を維持すれば『失われた20年』のような長期沈滞は経験しないだろう」と予測した。
■地方政府も非常事態…財政収入の42％占める土地売却急減
中国の不動産業者が資金難に苦しめられた2021年、地方政府は分譲住宅を相場より安い価格で分譲することを禁止する「分譲価格下限制」を相次いで導入した。業者が相場より20－30%安い価格で物件を値引き販売することに待ったをかけたのだ。
地方政府が分譲価格下限制を導入したことはそれなりの理由がある。国有地を不動産開発業者にマンション開発用地として売却する「土地譲渡金収入」が年間の地方財政の40%以上を占めるためだ。地方政府の財政事情が不動産にかかっているため、相場下落を放置することはできない。
土地譲渡金収入が地方財政収入に占める割合は2021年時点で41.5%に上った。浙江省、江蘇省など経済が発達した東部沿岸地域では50%を超えるところもある。
改革開放政策が始まった深セン市で1982年に土地譲渡金が収入として初めて計上されて以降、その規模は毎年大幅に増加してきた。2020年には前年比15.9％増の8兆4142億元となり、初めて8兆元を超えた。しかし、不動産危機が本格化した21年には増加率が3.5％まで鈍化し、2022年上半期は2兆3622億元で前年同期に比べ31.4％も急減した。
地方財政は市民生活と直結する。コロナ対策費用はもちろん、老齢年金や医療保険のような福祉予算も全て地方財政が負担する。
不動産景気が悪化し、土地譲渡金収入が減り、地方政府の財政は赤字が雪だるま式に増えている。中央と地方を合わせた中国の財政赤字は年初来9月までに7兆1600億元となり、前年同期（2兆6000億元）の3倍に達した。