韓国の不動産ＰＦ、「不良憂慮」予想よりも深刻…当局予想の２倍
韓国の不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良水準が金融当局の予想以上に深刻であることが分かった。 6カ月以内に処分しなければならない「不良憂慮」の判定を受けた事業場の規模は13兆5千億ウォン（約1.5兆円）で、当局の予想値（約7兆ウォン）の2倍に達する。特に、不良事業場は大半がセマウル金庫など相互金融と貯蓄銀行が融資したところだった。
韓国金融監督院が29日に発表した「金融会社の不動産PF事業性評価結果」によれば、「不良憂慮」等級判定を受けた事業場の規模は13兆5千億ウォンに達する。当局は不動産事業場の安定性の水準によって「良好」「普通」「留意」「不良憂慮」の4等級に分類している。「留意」の判定を受ければ再構造化や自律売却計画を、「不良憂慮」の判定を受ければ競売・公売計画を立てなければならない。当局は今年5月、PF全体（230兆ウォン＝約25兆円）のうち、競公売物は2～3％（4兆6千億ウォン～7兆ウォン）程度になると予測したが、実際の結果は2倍ほど多かった。「留意」と「不良憂慮」の判定を受けた事業場の規模（21兆ウォン＝約2.3兆円）はPF全体のエクスポージャー（危険露出額）の約9.7％。
「不良憂慮」判定を受けた事業場は、主に相互金融が融資したところが多かった。金融業圏別のエクスポージャーを見れば、セマウル金庫などの相互金融が6兆7千億ウォンで最も多く、貯蓄銀行3兆2千億ウォン、証券会社1兆9千億ウォン、キャピタルなど与信専門会社1兆4千億ウォン、保険会社2千億ウォン、銀行2千億ウォンの順だ。
当局は、現段階では各金融会社が不動産PFの不良を吸収できる水準の資本を持っていると判断した。今回の評価で引当金がさらに積み立て（6兆7千億ウォン）られたのは、金融会社が増資などを通じて資本比率を高めたためだ。昨年末から今年6月末の間に、相互金融圏の資本比率は7.58％から8.01％に、貯蓄銀行は14.68％から15.04％に上昇した。また、すべての金融会社が純資本比率（農協5％、セマウル金庫4％）などの最低規制比率を満たした。当局は「再構造化・整理計画が円滑に履行される場合、下半期には安定的に改善されるだろう」との見通しを示した。
建設会社と施行会社（再建築組合、デベロッパーなど）に及ぼす影響も限定的だと判断した。「留意」と「不良憂慮」の与信（21兆ウォン）のほとんどがブリッジローンと土地担保貸付（16兆9千億ウォン）であり、工事が進行中の本PFの規模は4兆1千億ウォンなのでさほど大きくないという理由だ。また、関連施行会社の大部分（93.1％）は「留意」と「不良憂慮」の事業場を1カ所のみ保有していることが分かった。
当局はさらなる事業性評価を行う予定だ。金融当局は「すでに不良憂慮が高い事業場を1次評価対象としたため、残りの事業場では留意・不良憂慮の事業場はそれほど多くないと予想される」と明らかにした。
한국의 부동산 PF, 「불량 우려」예상보다 심각…당국 예상의 2배
한국의 부동산 자금 조달 방법(PF)의 불량 수준이 금융 당국의 예상 이상으로 심각하다라고 하는 것이 알았다. 6개월 이내에 처분해야 하는 「불량 우려」의 판정을 받은 사업장의 규모는 13조 5 천억원( 약 1.5조엔)으로, 당국의 예상치( 약 7조원)의 2배에 이른다.특히, 불량 사업장은 대부분이 세마울 금고 등 상호 금융과 저축은행이 융자했는데였다.
한국 금융 감독원이 29일에 발표한 「금융회사의 부동산 PF사업성 평가 결과」에 의하면, 「불량 우려」등급 판정을 받은 사업장의 규모는 13조 5 천억원에 이른다.당국은 부동산 사업장의 안정성의 수준에 의해서 「양호」 「보통」 「유의」 「불량 우려」의 4 등급으로 분류하고 있다.「유의」의 판정을 받으면 복구 조화나 자율 매각 계획을, 「불량 우려」의 판정을 받으면 경매·공매 계획을 세우지 않으면 안 된다.당국은 금년 5월, PF전체(230조원= 약 25조엔) 가운데, 경공매물은 23%(4조 6 천억원 7조원) 정도가 된다고 예측했지만, 실제의 결과는 2배 정도 많았다.「유의」와「불량 우려」의 판정을 받은 사업장의 규모(21조원= 약 2.3조엔)는 PF전체의 익스포져(exposure)(위험 노출액)의 약 9.7%.
「불량 우려」판정을 받은 사업장은, 주로 상호 금융이 융자한 곳(점)이 많았다.금융업권별의 익스포져(exposure)를 보면, 세마울 금고등의 상호 금융이 6조 7 천억원으로 가장 많아, 저축은행 3조 2 천억원, 증권 회사 1조 9 천억원, 캐피탈 등 여신 전문 회사 1조 4 천억원, 보험 회사 2 천억원, 은행 2 천억원의 순서다.
당국은, 현단계에서는 각 금융회사가 부동산 PF의 불량을 흡수할 수 있는 수준의 자본을 가지고 있다고 판단했다.이번 평가로 준비금이 한층 더 적립해(6조 7 천억원) 의 것은, 금융회사가 증자등을 통해서 자본 비율을 높였기 때문이다.작년말부터 금년 6월말의 사이에, 상호 금융권의 자본 비율은 7.58%에서 8.01%에, 저축은행은 14.68%로부터 15.04%로 상승했다.또, 모든 금융회사가 순자본 비율(농협 5%, 세마울 금고 4%)등의 최저 규제 비율을 채웠다.당국은 「복구 조화·정리 계획이 원활히 이행되는 경우, 하반기에는 안정적으로 개선될 것이다」라는 전망을 나타냈다.
건설회사와 시행 회사(재건축조합, 디벨로퍼등)에 미치는 영향도 한정적이라고 판단했다.「유의」와「불량 우려」의 여신(21조원)의 대부분이 브릿지 론과 토지 담보 대출(16조 9 천억원)이며, 공사가 진행중의 본PF의 규모는 4조 1 천억원이므로 그다지 크지 않다고 하는 이유다.또, 관련 시행 회사의 대부분(93.1%)은 「유의」와「불량 우려」의 사업장을 1개소만 보유하고 있는 것을 알았다.
당국은 새로운 사업성 평가를 실시할 예정이다.금융 당국은 「벌써 불량 우려가 높은 사업장을 1차 평가 대상으로 했기 때문에, 나머지의 사업장에서는 유의·불량 우려의 사업장은 그만큼 많지 않다고 예상된다」라고 분명히 했다.