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中国は不動産バブル崩壊で「未完成ビル」と「売れ残り住宅」の山→政府当局が打ち出した“支援策”の裏にひそむ「重大な懸念点」【現地駐在員が解説】
2019年ころから始まった「中国不動産バブルの崩壊」は、2024年に入ったいまもなお深刻化しているといいます。いったいこの状況はいつまで続くのか、追い込まれた中国政府当局の打開策とは……東洋証券の上海駐在員事務所で所長を務める奥山要一郎氏が詳しく解説します。
中国にあふれる無数の未完成ビル
先日訪れた貴州省。省都の貴陽郊外で見かけたのは「爤尾楼（ランウェイロウ）」と呼ばれる無数の未完成ビルだった。建物の体を成しているものの、コンクリートがむき出しで、ふきっ晒しの窓枠が虚しい。マンションになるはずだった構造物が中途半端な状態で放置されている。これはいったい……。 中国で不動産の販売不振や在庫増加が社会問題化して久しい。政府当局は需要喚起や販売促進策を相次いで打ち出し、局面を打開しようとしている。
どうする「売れ残り住宅」…公表された「3つ」の市場支援策
4月30日開催の中国共産党の中央政治局会議では、不動産市場について「在庫の消化と供給の最適化に向けた措置を研究する必要がある」と強調された。これを受け、中国人民銀行（中央銀行）が5月17日に市場支援策を公表。 (1)売れ残り住宅の買い上げ支援 (2)住宅ローンの頭金比率の引き下げ (3)住宅ローン金利の下限廃止 の3点が中心となる。 (1)の買い上げ支援は、中国人民銀行による国有商業銀行など向けの再融資3,000億元が“原資”となる（実質的に5,000億元規模となる見通し）。 そして銀行から融資を受けた地方国有企業が合理的な価格で住宅を買い取り、低・中所得層向けの保障性住宅に転換する方針だ。何立峰副首相は「経営難に直面する不動産デベロッパーの難局を助ける」と強調。「国による開発業者の救済策」と捉えられよう。 (2)は、住宅ローン金利の最低頭金比率を1軒目購入時で20→15％、2軒目で30→25％に引き下げる。23年9月に続く措置で、購入ハードルを低くした。 (3)の住宅ローン金利は、これまでの「1軒目は5年物ローンプライムレート（LPR）より0.2％低い水準」「2軒目は5年物LPRより0.2％高い水準」という規定を廃止する（5年物LPRは足元で3.95％）。 これについて中国人民銀行は、「商業銀行は顧客のリスク状況に応じて自主的に金利水準を決定することができ、住宅ローン金利の市場化が実現する」とした。
一見よさそうだが…支援策の裏にある「重大な懸念点」
1.必要額約3兆元も、融資額3,000億元…買い上げ資金が「全然足りない」 一応、政策は出揃ったが、懸念点はいくつかある。まずは在庫買い上げの融資額3,000億元という点だ。 現地メディア「財新」の論評記事5/18付）によると、在庫消化（在庫消化期間を「合理的期間の上限≒14ヵ月」まで引き下げる）には2兆7,000億元の資金が必要とされる。また、別の試算では6兆3,000億元あまりが必要という結果も出た（「住宅在庫面積×100都市の新築住宅価格」で単純計算、24年5月末時点）。 計算方法や基準の取り方で試算額に幅が出るものの、いずれにせよ政府融資額とはケタが大きく異なる。「資金が全然足りない」のが現実だ。 2.需給のミスマッチ…売れ残り住宅は「地方」にあるが、需要は「大都市」に 次に、保障性住宅の需給ミスマッチ懸念。在庫住宅は地方都市に多いが、そこでは保障性住宅のニーズは比較的小さく、むしろ大都市で必要とされている。 また、「持ち家信仰」が強い中国では賃貸住宅を避ける傾向があり、メンツや周りの目を気にして安価な住宅購入を望まない層も一定程度いるとされ、保障性住宅自体のニーズに不透明な点もある。 デベロッパー側が低い売却価格を敬遠し、適切な価格の設定が難しくなるかもしれない。安易な設定は周辺マンションの値崩れを誘発しかねず、住民の不満が高まる可能性もあるだろう。 3.買い控えムードの高まりで「市民のマインド」も暗雲 最後は市民のマインドだ。中国人民銀行のアンケート調査（24年13月期）によると、不動産価格の見通しで「下落」が22％と「上昇」の11％を上回っている。「下落」が上回るのは4四半期連続。 「価格はまだまだ下がるかも」「買うのはいまじゃない」という買い控えムードの高まりが気になるところだ。 とはいえ、一連の政策は市民の購入ムード改善や市況回復に繋がると思われる。
短期的な反発で終わる可能性も否定できないが、不動産指標はいったん下げ止まりそうだ。その流れが継続するかどうかは未知数。本格回復への道のりはまだ長い。
奥山 要一郎
東洋証券株式会社
上海駐在員事務所 所長
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중국은 부동산 버블 붕괴로 「미완성 빌딩」과「재고품 주택」의 산→정부당국이 밝힌“지원책”의 뒤에 히 드는 「중대한 염려점」【현지 주재원이 해설】
2019년무렵부터 시작된 「중국 부동산 버블의 붕괴」는, 2024년에 들어간 지금도 아직 심각화되고 있다고 합니다.도대체 이 상황은 언제까지 계속 되는지, 몰린 중국 정부당국의 타개책과는……토요 증권의 샹하이 주재원 사무소에서 소장을 맡는 오쿠야마 요우이치로우씨가 자세하게 해설합니다.
중국에 넘치는 무수한 미완성 빌딩
요전날 방문한 귀주성.성도의 귀양 교외에서 보인 것은 「미루(란웨이로우)」라고 불리는 무수한 미완성 빌딩이었다.건물의 몸을 이루고 있지만, 콘크리트가 노출로, 닦아 신 해의 창틀이 허무하다.맨션이 될 것이었던 구조물이 어중간한 상태로 방치되어 있다.이것은 도대체……. 중국에서 부동산의 판매 부진이나 재고 증가가 사회 문제화해 오래 되다.정부당국은 수요 환기나 판매촉진책을 연달아 밝혀, 국면을 타개하려고 하고 있다.
어떻게 하는 「재고품 주택」…공표된 「3」의 시장 지원책
4월 30 일개최의 중국 공산당의 중앙 정치국 회의에서는, 부동산 시장에 도착해 「재고의 소화와 공급의 최적화를 향한 조치를 연구할 필요가 있다」라고 강조되었다.이것을 받아 중국 인민 은행(중앙은행)이 5월 17일에 시장 지원책을 공표. (1) 재고품 주택의 수매 지원 (2) 주택융자의 계약금 비율의 인하 (3) 주택융자 금리의 하한 폐지 의 3점이 중심이 된다. (1)의 수매 지원은, 중국 인민 은행에 의한 국유 상업은행등 향해의 재융자 3,000억엔이“원자”가 된다(실질적으로 5,000억엔 규모가 될 전망). 그리고 은행으로부터 융자를 받은 지방 국유기업이 합리적인 가격으로 주택을 매입해, 저·중소득층 전용의 보장성 주택으로 전환할 방침이다.무슨립봉부수상은 「경영난에 직면하는 부동산 디벨로퍼의 난국을 돕는다」라고 강조.「나라에 의한 개발업자의 구제책」이라고 파악할 수 있자. (2)(은)는, 주택융자 금리의 최저 계약금 비율을 1채째구입시에 20→15%, 2채째에 30→25%로 인하한다.23년 9월에 계속 되는 조치로, 구입 허들을 낮게 했다. (3)의 주택융자 금리는, 지금까지의 「1채째는 5년물 론 프라임레이트(LPR)보다 0.2%낮은 수준」 「2채째는 5년물 LPR보다 0.2%높은 수준」이라고 하는 규정을 폐지한다(5년물 LPR는 발밑에서 3.95%). 이것에 대해 중국 인민 은행은, 「상업은행은 고객의 리스크 상황에 따라 자주적으로 금리수준을 결정할 수 있어 주택융자 금리의 시장화가 실현된다」라고 했다.
일견이야 유혹하는이지만…지원책의 뒤에 있는 「중대한 염려점」
1.필요액수 약 3조원도, 융자액 3,000억엔…수매 자금이 「전혀 부족하다」 일단, 정책은 모였지만, 염려점은 몇개인가 있다.우선은 재고 수매의 융자액 3,000억엔이라고 하는 점이다. 현지 미디어 「재신」의 논평 기사5/18첨부)에 의하면, 재고 소화(재고 소화 기간을 「합리적 기간의 상한≒14개월」까지 인하한다)에는 2조 7,000억엔의 자금이 필요하게 된다.또, 다른 시산에서는 6조 3,000억엔 남짓이 필요라고 하는 결과도 나왔다( 「주택 재고 면적도시의 신축 주택 가격」으로 단순 계산, 24년 5월말 시점). 계산방법이나 기준의 취하는 방법으로 시산액에 폭이 나오지만, 어쨌든 정부 융자액과는 자릿수가 크게 다르다.「자금이 전혀 부족하다」 것이 현실이다. 2.수급의 미스매치…재고품 주택은 「지방」에 있지만, 수요는 「대도시」에 다음에, 보장성 주택의 수급 미스매치 염려.재고 주택은 지방도시에 많지만, 그곳에서는 보장성 주택의 요구는 비교적 작고, 오히려 대도시에서 필요하게 되고 있다. 또,「집마련 신앙」이 강한 중국에서는 임대 주택을 피하는 경향이 있어, 체면이나 주위의 눈을 신경써 염가의 주택 구입을 바라지 않는 층도 일정 정도 있는으로 여겨져 보장성 주택 자체의 요구에 불투명한 점도 있다. 디벨로퍼측이 낮은 매각 가격을 경원해, 적절한 가격의 설정이 어려워질지도 모른다.안이한 설정은 주변 맨션의 가격 폭락을 유발할 수도 있고, 주민의 불만이 높아질 가능성도 있을 것이다. 3.매입량 줄임 무드의 고조로 「시민의 마인드」도 암운 최후는 시민의 마인드다.중국 인민 은행의 앙케이트 조사(24년 13월기)에 의하면, 부동산 가격의 전망으로 「하락」이 22%과 「상승」의 11%를 웃돌고 있다.「하락」이 웃도는 것은 4 4분기 연속. 「가격은 아직도 내릴지도」 「사는 것은 지금이 아니다」라고 하는 매입량 줄임 무드의 고조가 신경이 쓰이는 곳(중)이다. 그렇다고는 해도,일련의 정책은 시민의 구입 무드 개선이나 시황 회복에 연결되는이라고 생각된다.
단기적인 반발로 끝날 가능성도 부정할 수 없지만,부동산 지표는 일단 하락이 멈출 것 같다.그 흐름이 계속할지 어떨지는 미지수.본격 회복에의 도정은 아직 길다.
오쿠야마 요우이치로우
토요 증권 주식회사
샹하이 주재원 사무소 소장
