「1億1483万円」――2023年に東京23区で売り出された新築マンションの平均価格だ。どこまでも伸びていきそうな東京のマンション価格。もはや世帯年収が2000万円を超える“パワーカップル”にしか購入できない代物では、とも言われる昨今の首都圏不動産市場。しかし、太平洋を越えた先にあるアメリカの地では、さらなる不動産価格の高騰が生じているという。
この影響から賃貸物件の家賃も値上がり。今年3月に発表された数字では、アメリカ全土の平均で前年比5.7％の家賃上昇と、賃貸物件の高額化にも歯止めがかからない状況だ。一方、日本でも今年3月、日本銀行が民間銀行からの預金預け金額の一部に課していたマイナス金利を解除。金利をプラス0.1％に引き上げた。
4月23日には日本銀行の植田和男総裁が参院財政金融委員会で、金利の引き上げを示唆。GW明けとなる5月8日には「金利を早めに調整していく」と、さらに踏み込んだ発言も残した。
今後も進むと見られる日銀による金利の引き上げ。すると、住宅ローン金利も上がり、日本も米国の不動産市場を他人事では済ませられなくなるのではないだろうか。弊サイトは、日本の不動産市場の今後を『やってはいけないマンション選び』（青春出版社）などの著書がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏に聞いた。
「日本は現在、物価が上昇しているインフレ状態。今後、日銀の植田和男総裁は金利を上げ、金融引き締めを行なうでしょう。すると当然、住宅ローンの金利も上がります」（榊氏）
一方で、経済状況に大幅な変化をもたらすことから、急激な金利引き上げは行なわれないのではないか、とも榊氏は指摘する。
「仮に住宅ローンの金利が0.25％上がったとしましょう。銀行から5000万円借りている人の金利が1％だったとして、年の利息は50万円。0.25％金利が上がったところで利息は12万5000円です。月に1万円ちょっと返済額が増えるだけ。家計を大きく圧迫する金額ではありません」（前同）
月に1万円の負担増。安い金額とは言えないが、自身の住処である住宅ローンの返済額と考えれば決して大きな負担とまでは言えないかもしれない。しかし、これから住宅ローンを利用しようとする人に与える心理的な影響は無視できないという。
■アメリカのように“住む家がない”状況になるのか
前出の住宅ジャーナリストの榊淳司氏はこう話す。 「現在でも都心23区の新築マンション価格は平均で1億円超。住宅ローンの安全圏は年収の7倍までと言われています。となると、年収1500万円以上の人でないと新築マンションは都内で買えない。この状況で月の返済額が増えるとなれば、新規で住宅ローンを申し込むのには足踏みする人が出てもおかしくありません」
ここで選択肢として多くの家族の間で浮上するのが、夫婦の収入を合算した上で、住宅を購入するペアローンだ。ただし、ペアローンには大きな落とし穴があると榊氏は話す。
「ライフステージの変化です。子どもが生まれて夫妻のどちらかが働けなくなる可能性もありますし、離婚だって起こりうる。今までは8000万円で購入した物件が1億円以上で売れることもあった。これなら夫妻が離婚をしても経済的な損失はありません。ただし、金利が上昇して不動産市場の動きが鈍れば、物件価格が下がり、残債割れ（※不動産を売却しても残債務を完済できない状態）となる可能性もあるのです」（前同）
金利上昇により、所有物件が大幅下落。夫妻の離婚によって家族も失い、住む家も喪失。転落人生を歩む家庭も出現しかねないのだという。不動産市場に大きな変化が起きる際には必ず、その兆しが見られると、榊氏は話す。 「不動産市場が下落する前には“フリーズ”といって、新築物件が売れなくなる、中古物件に買い手がつかないという状況が生まれます。ただし、“フリーズ”に入った状況というのは誰にもわかりません」（同） では、賃貸物件の価格は、どのように変化するのだろうか。
「賃貸物件は投資目的で購入する人もいる分譲マンションとは違って、100％実需です。コロナ禍が明けたこともあり、今年の2月～3月にかけて東京では単身者向けの8万円～10万円ほどの1人暮らし用物件が値上がりしました。需要がある地域では賃料は上がるでしょうし、それ以外の地域では値上がりすることはないでしょう。金利の変化よりも実際の需要に基づいて、賃料は変化する傾向にあります」（同）
日本でも、アメリカのように住む家がないといった問題に直面する人が増えるのだろうか。 「日本の場合、アメリカのように急激に金利が上昇するということは考えにくい。また、場所を選ばなければ、賃貸であれば空き物件はたくさんあります。金利の上昇が原因で持ち家の購入を控える人は出ても、予算内で部屋が借りられないという人はなかなかいないのではと」（同）
需要と供給によって決まる不動産価格。買う人や借りる人がいれば、価格は上がる。 「六本木や赤坂、新宿といった都心のど真ん中の一等地ならばいざ知らず、山手線の外側や郊外地域の不動産価値がいつまでも上がるとは考えにくい。不動産購入を考えている人は急ぐのではなく、待ってみても良いかもしれません」（同） 2024年の不動産市場の行方は、はたして――。
「1억 1483만엔」――2023년에 도쿄 23구로 팔리기 시작한 신축 맨션의 평균 가격이다.어디까지나 성장해서 갈 것 같은 도쿄의 맨션 가격.이미 세대 연수입이 2000만엔을 넘는“파워 커플”밖에 구입할 수 없는 대용품에서는, 이라고도 말하는 요즈음의 수도권 부동산 시장.그러나, 태평양을 넘은 먼저 있다 미국의 땅에서는, 새로운 부동산 가격의 상승이 생기고 있다고 한다.
■미국과 같이“사는 집이 없다”상황이 되는 것인가
전출의 주택 져널리스트 사카키 쥰지씨는 이렇게 이야기한다. 「현재에도 도심 23구의 신축 맨션 가격은 평균으로 1억엔초과.주택융자의 안전권은 연수입의 7배까지라고 말해집니다.그렇게 되면, 연수입 1500만엔 이상의 사람이 아니면 신축 맨션은 도내에서 살 수 없다.이 상황으로 달의 반제액이 증가한다고 되면, 신규로 주택융자를 신청하는데는 제자리 걸음하는 사람이 나와도 이상하지는 않습니다」
여기서 선택사항으로서 많은 가족의 사이에 부상하는 것이, 부부의 수입을 합산 한 다음, 주택을 구입하는 페어 론이다.다만, 페어 론에는 큰 함정이 있다와 신씨는 이야기한다.
「라이프 스테이지의 변화입니다.아이가 태어나 부부의 어느 쪽인지가 일할 수 없게 될 가능성도 있고, 이혼도 일어날 수 있다.지금까지는 8000만엔으로 구입한 물건이 1억엔 이상으로 팔리기도 했다.이것이라면 부부가 이혼을 해도 경제적인 손실은 없습니다.다만, 금리가 상승해 부동산 시장의 움직임이 무디어지면, 물건 가격이 내려, 잔채 갈라져(※부동산을 매각해도 잔채무를 완제할 수 없는 상태)될 가능성도 있습니다」(전동)
금리 상승에 의해, 소유 물건이 대폭 하락.부부의 이혼에 의해서 가족도 잃어, 사는 집도 상실.전락 인생을 걷는 가정도 출현할 수도 있는 것이라고 한다.부동산 시장에 큰 변화가 일어날 때 반드시, 그 조짐을 볼 수 있으면, 신씨는 이야기한다. 「부동산 시장이 하락하기 전에는“프리즈”라고 하고, 신축 물건이 팔리지 않게 되는, 중고 물건에 구매자가 붙지 않는다고 하는 상황이 태어납니다.다만, “프리즈”에 들어간 상황이라고 하는 것은 누구에게도 모릅니다」( 동) 그럼, 임대물건의 가격은, 어떻게 변화하는 것일까.
「임대물건은 투자 목적으로 구입하는 사람도 있는 분양 맨션과는 다르고, 100%실수요입니다.코로나재난이 아침이 된 적도 있어, 금년의 2월 3월에 걸쳐 도쿄에서는 단신자 전용의 8만엔 10만엔 정도의 자취용 물건이 가격이 올랐습니다.수요가 있다 지역에서는 임대료는 오를 것이고, 그 이외의 지역에서는 가격이 오를 것은 없을 것입니다.금리의 변화보다 실제의 수요에 근거하고, 임대료는 변화하는 경향에 있습니다」( 동)
일본에서도, 미국과 같이 사는 집이 없다고 한 문제에 직면하는 사람이 증가하는 것일까. 「일본의 경우, 미국과 같이 급격하게 금리가 상승하는 것은 생각하기 어렵다.또, 장소를 선택하지 않으면, 임대이면 빈물건은 많이 있어요.금리의 상승이 원인으로 집마련의 구입을 가까이 두는 사람은 나와도, 예산내에서 방을 빌릴 수 없다고 하는 사람은 좀처럼 없어서는과」( 동)
수요와 공급에 의해서 정해지는 부동산 가격.사는 사람이나 빌리는 사람이 있으면, 가격은 오른다. 「록뽄기나 아카사카, 신쥬쿠라고 하는 도심의 한가운데의 일등지라면 막상 알지 못하고, 야마노테선의 외측이나 교외 지역의 부동산 가치가 언제까지나 오른다고는 생각하기 어렵다.부동산 구입을 생각하고 있는 사람은 서두르는 것이 아니라, 기다려 봐도 좋을지도 모릅니다」( 동) 2024년의 부동산 시장의 행방은, 과연--.