中国″ずっと不動産バブル″崩壊のエグすぎる現場！ 中国経済は崩壊する？ 日本への影響は？
天津市にある高さ597mの未完成ビル「高銀金融117」（撮影／高口康太）
不動産バブルの崩壊が明らかになり、にわかに「中国経済崩壊論」が盛り上がってきた。しかしなぜバブルは起きたのか。その背景にはこの国ならではのしんどい事情があった！ 中国で今何が起きているのか？ 日本への影響はあるのか？ ジャーナリストの高口康太氏がわかりやすく解説します！
■「約49兆円」の巨額負債
「オレのマンション、半額になっちゃった。どうしよ」
ため息交じりでそう話すのは中国人のSさん（30代）。雲南省の農村出身ながらも難関大学に合格、卒業後は外資系企業を含めいくつもの会社を渡り歩いた末に、今は深圳（しんせん）の貿易会社で働いているという。
詳しくは教えてもらえなかったが月収は3万元（約60万円）近いようで、ド田舎出身を感じさせないオシャレなシティライフをエンジョイしていた。富裕層とはいえないが、勝ち組の部類に入ることは間違いない。
ただ、そんな彼の月収をもってしても歯が立たないのが深圳のマンション価格だ。1億円程度では古くて狭いマンションしか買えない。そこでSさんが手を出したのが広東省恵州（けいしゅう）市のリゾートマンションだった。
深圳の北東に隣接する田舎町だが、労働者の給与が高くなった深圳から工場が移転してきているほか、Sさん同様に割安マンションを求める購入者が集まり、不動産価格が上がり続けてきた。
筆者も「第二の深圳になる」という宣伝ポスターを見たことがある。まだ安かった時代の深圳でマンションを買えなかった人は、恵州に投資しましょうというお誘いだ。
ところが、この2年ほどの不動産不況で価格はずるずると下落し、今では周囲にある同条件の物件の価格がほぼ半値になっているのだとか。
それほどに中国不動産業界はしんどいことになっている。問題が表面化したのは2021年9月、大手不動産開発企業「恒大集団」の債務危機だった。同社が販売した資産運用商品の支払いが滞り、投資家たちが抗議デモを行なったことで、世界的な注目を集めるようになった。
あれから2年がたつが、同社の危機は解消されていない。決算によると、この2年で8120億元（約16兆円）もの赤字を出し、2兆4400億元（約49兆円）という膨大な負債を抱え、のたうち回っている状況だ。
さらには8月初頭、17年から不動産販売額1位の座を守り続けてきた最大手「碧桂園」も社債の利払いができなかった。今年9月頭までに利息を支払えないと、債務不履行（デフォルト）となる。
同社の負債は1兆4300億元（約28兆円）。恒大集団の債務がデカすぎるので、見劣りするかもしれないが、とんでもない金額であることには違いない。
さらに中国経済誌『財新』の報道によると、年内にも社債がデフォルトしかねない不動産企業は65社もあるのだとか。危機的企業予備軍がずらりと控えているわけだ。
■家を買えば豊かになれる
というわけで今、「ついに中国の不動産バブルが崩壊か」と騒がれているわけだが、そもそも中国はいつから不動産バブルだったのだろうか？
社会主義の中国では、もともと住宅は国が与えてくれるもの。今でも所有権は国のものだが、90年代末に個人が使用権を持ち、売買できるようになった。実はこの時点で住宅価格は年収の8倍程度と、軽いバブルの水準だった。
それから約四半世紀にわたり、ほぼ同水準のバブル状態が続いた。不動産価格が上がり、それに合わせるように収入も増えていたので、ある意味で釣り合いは取れていた。
とはいえ、”ずっとバブル”は新たに家を買う人にとっては大変だ。今年より来年、来年より再来年と、確実に値段は上がっていく。お金をためて余裕ができてから購入しようとか、悠長なことは言っていられない。背伸びしまくってでも買ったほうがいい。
よく「家を持ってない男は結婚できない」のが中国の伝統といわれるが、それは00年代半ばぐらいに広がったのだという。若いときに家を持っていれば、後はバブルパワーで資産価値は右肩上がりするので一生不安がない。頼れる男の証明だ。
両親の全力援助で購入するか、もしくは収入のほとんどをローンの返済にあてる「房奴（ファンヌー）」（住宅奴隷ローン、2010年前後の流行語）になるというむちゃをやってでも一刻も早く家を買えという時代が続いてきた。
「私も昔は社長だったんです」
以前、深圳で乗ったタクシーの運転手との会話を思い出す。その男性はもともと人民解放軍の兵士で、80年代に深圳に駐屯。除隊後は内装会社を始めた。新しいビルとマンションが次々と造られる高度成長の波に乗って会社は大きくなったが、競争が激しくなると技術のない会社は生き残れない。
「結局会社は潰れました。今はしがないタクシー運転手です。中国の発展のために身を粉にして働いてきたのに、私の人生はなんだったんでしょうね......」と身の上話を延々と聞かされていたが、ふと窓の外を指さして、「向こうにデカいマンションが見えるでしょ？ あそこに部屋を持ってるんです。私のと、息子夫婦のとふたつ。価格？ ひとつ1000万元（約2億円）ぐらいですね。ガハハ」と予想外のオチをつけてきたのだった。
会社が潰れても家さえ買っておけば困らない。毎月の収入は少なくても早くに家を買えば必ず豊かになる。人々は本気でそう信じていた。
中国の大企業もこうした事情は理解していて、相場よりも安い価格で購入できる社員用マンションや、低利子で借りられる社員用住宅ローンを人材確保の切り札にしていた。
”ずっとバブル”の恩恵を受けてきたのは地方政府も同じだ。俗に「土地財政」といわれるが、土地払い下げの代金や土地を担保とした債券発行で資金を集めて、豊かな地方政府を運営してきた。
長らく中国は不動産バブルが続くことを前提で回ってきた。今、そのモデルが破綻するか否かの分岐点に立っているのだ。
■高さ597mの超高層ゴーストビル
長年続いたバブルがなぜ今、このタイミングで破綻しかけているのか。これを理解してもらうには、「風が吹けば桶屋（おけや）が儲かる」的な、少し面倒な話をしないといけない。
2020年初頭、新型コロナウイルスの流行を受け、中国は全土で外出規制を実施、経済に大ダメージを負った。その痛みを和らげようと金融緩和などの景気対策を打ち出したところ、生み出された余剰マネーが不動産に流れ込み、価格が急騰し始めた。
”ずっとバブル”は、土地の値上がり幅をちょうどいいあんばいにコントロールすることがキモだ。なので、今度は不動産価格の規制を始めたが、これが効きすぎた。
特に不動産企業を震え上がらせたのは20年8月に実施された「3つのレッドライン」と呼ばれる規制だ。ざっくり言うと、不動産企業は負債を減らせ、政府の言うことを聞かないと負債を増やすことを禁止するという内容だった。
全力で金を借りて、土地を買いまくって、会社をでっかくする。このイケイケな戦略が中国不動産ビジネスの勝利の方程式だったのに、いきなり真逆の経営をしなさいと言われたのだからもう大変だ。
不動産企業は必死に債務返済に励むが、借金がデカすぎていくらがんばっても追いつかない。資金繰りの悪化から今度は下請け業者への未払いが続き、「金を払わんなら仕事はしない」とのボイコットの結果、予約で完売済みなのに建設がストップしてしまった未完成マンションが続出してしまった。
中国には「ビルの最頂部まで完成すると予約販売を開始していい」という法律がある。何も造ってない段階で売り始めると金だけ持ち逃げされるリスクがデカすぎるということから決まった法律だが、その結果、骨組みだけ作って売り出した挙句に建設がストップした廃墟（はいきょ）が林立している。
その中でも最強クラスなのが天津市にある「高銀金融117」。高さ597mの「世界一高い未完成建築」だ。15年には最頂部まで完成したのに、そこで工事はストップ。周辺の高層マンション街と合わせて無人の廃墟となっている。中国にはこうした廃墟マンションがごろごろあったが、「3つのレッドライン」後にその量産ペースが一気に加速した。
これに危機感を覚えた中国政府は21年、「マンション引き渡しを保証せよ」と地方政府に厳命した。失敗すれば地方官僚の責任を問う厳しい通達で、官僚たちはマンション建設を完了させるよう、不動産企業に圧力をかけた。お金は借りられない、それでも工事は進めないといけない。
政府の指示を守っていくと、あら不思議、今度は借金を返す金がなくなってしまった......というのが最新状況だ。
こうなると、一般市民は不動産価格が下がるかも、政府が対策を打ち出すかも、と買い控え、銀行や投資家も不動産企業に金を出すのは危ないと慎重になる。負の循環が始まってしまったわけだ。バブル崩壊は、もう止められないのではないか......中国内外では、そんな悲観的なムードが漂っている。
■散々な中国経済。日本への影響は？
「確かに今は買い時じゃないが、慌てて手持ちの不動産を売ろうとは思ってない」
元地方政府の官僚だったLさんは話す。大都市の一等地にいくつもマンションを持つ、いわゆる富裕層である。出世したとはいえ、公務員の給料はさほど高くない。どこから得たお金なんだろうと気になるが、それはツッコんではいけない決まりである。
「不動産市況が悪いといっても、地域ごとに状況は異なる。都市中心部ではそこまで下がっていない。問題になっているのは地方や郊外だ」
恒大集団、碧桂園という二大危機企業には共通点がある。中国は都市を規模に応じて、ティア1、ティア2、ティア3…...と分類している。一番大きなティア1は北京、上海、広州、深圳の4都市。
発展地域の中心都市であるティア2は約30都市。その下のティア3、ティア4は合わせて約160ぐらいある。恒大集団、碧桂園はティア3以下の地方で勢力を伸ばしてきたのだ。
「私は大都市の不動産しか買っていない。今、困っているのは地方の不動産に手を出した人だろう」とLさん。日本のバブル崩壊になぞらえると、東京都心の地価が暴落したというのではなく、地方の温泉付きリゾートマンションの相場崩壊といったところか。
もちろん、このまま危機が続けば大都市にも火種は移りかねないとはいえ、中国政府も不動産対策の余地を残している。実際、7月25日には住宅ローン規制の緩和を発表し、碧桂園など不動産企業の株価が上昇した。対策を小出しにするのは、やりすぎてまた不動産企業が前のめりにならないように警戒しているから、という側面もあるようだ。
中国の不動産市況が異常事態を迎えていることは間違いないが、それが中国経済全体のオワコン化につながるかはまだわからない。さらに強烈な不動産対策が出れば、今が買い時だと買い手が戻ってくる可能性は十分にある。
ただ、復活の可能性があるのは、実需が強い大都市の不動産だけだろう。もとから「誰が買うの？」状態だった田舎が復活する未来は想像できない。
中国のGDPのうち不動産関連が3割を占めるともいわれている。建設業者から部材業者、家具、家電など裾野が広いためだが、それだけに地方の不動産が売れなくなれば、経済が一気に悪くなることは間違いないだろう。
もともと中国の景気は厳しい。昨年は厳しすぎるゼロコロナ対策でつまずいた。今年はV字回復と意気込んでいたが、ふたを開けてみるとコロナの傷が大きすぎて消費に勢いが出ないわ、世界経済が停滞している影響で輸出も厳しいわと散々な状態だ。
終身雇用のない中国では景気が悪化すると、まず若者から仕事がなくなる。そして、若者の失業率（16～24歳）は6月に21.3％で、過去最悪となった。よほど都合が悪かったのか、中国政府は7月以降、若者の失業率は発表しないことを決めた。派手なバブル崩壊はなくとも、経済成長が一気に鈍ることは十分に考えられる。
そうなると、中国を貿易相手国としている日本にも影響は避けられない。日本が工作機械や素材を売って中国が完成品を作るという補完関係はいまだに残っている上に、金持ちになった中国人は日本企業のお得意さまでもある。今後はその恩恵が受けられなくなってしまうのだろうか。
중국˝쭉 부동산 버블˝붕괴의 에그 지나는 현장! 중국 경제는 붕괴해? 일본에의 영향은?
아마츠시에 있는 높이 597 m의 미완성 빌딩 「고은금융 117」(촬영/고구 강태)
부동산 버블의 붕괴가 밝혀져, 갑자기 「중국 경제 붕괴론」이 분위기가 살아 왔다.그러나 왜 버블은 일어났는가.그 배경에는 이 나라만이 가능한 힘든 사정이 있었다! 중국에서 지금 무엇이 일어나고 있는지? 일본에의 영향은 있다 의 것인지? 져널리스트의 고구 강 후토시씨가 알기 쉽게 해설합니다!
■「 약 49조엔」의 거액 부채
「나의 맨션, 반액이 되어 버렸다.끼리야」
한숨 교사리로 그렇게 이야기하는 것은 중국인의 S씨(30대).윈난성의 농촌 출신이면서도 난관 대학에 합격, 졸업 후는 외자계 기업을 포함해 얼마든지의 회사를 떠돌아 다닌 끝에, 지금은 심(해 선)의 무역회사에서 일하고 있다고 한다.
자세한 것은 배울 수 없었지만 월수는 3만원( 약 60만엔) 가까운 것 같고, 드 시골 출신을 느끼게 하지 않는 멋진 시티 라이프를 즐기고 있었다.부유층이라고는 할 수 없지만, 이긴 편의 부류에 들어가는 것은 틀림없다.
심의 북동으로 인접하는 시골 마을이지만, 노동자의 급여가 비싸진 심으로부터 공장이 이전해 오고 있는 것 외에 S씨와 같이 저렴 맨션을 요구하는 구입자가 모여, 부동산 가격이 계속 올라 왔다.
필자도 「제2의 심이 된다」라고 하는 선전 포스터를 보았던 것이 있다.아직 쌌던 시대의 심으로 맨션을 살 수 없었던 사람은, 혜주에 투자합시다라고 하는 권유다.
그런데 , 이 2년 정도의 부동산 불황으로 가격은 질질 하락해, 지금은 주위에 있는 동조건의 물건의 가격이 거의 반값이 되어 있는 것이라든지.
그만큼에 중국 부동산 업계는 힘들게 되어 있다.문제가 표면화한 것은 2021년 9월, 대기업 부동산 개발 기업 「항대집단」의 채무 위기였다.동사가 판매한 자산운용 상품의 지불이 막혀, 투자가들이 항의 데모를 행한 것으로, 세계적인 주목을 끌게 되었다.
또 8 월초두, 17년부터 부동산 판매액수 1위의 자리를 계속 지켜 온 최대기업 「벽계원」도 사채의 이자지급을 할 수 없었다.금년 9월초까지 이자를 지불할 수 없으면 채무 불이행(디폴트)이 된다.
동사의 부채는 1조 4300억엔( 약 28조엔).항대집단의 채무가 너무 크므로, 열등할지도 모르지만, 터무니 없는 금액인 것에는 틀림 없다.
한층 더중국 경제잡지 「재신」의 보도에 의하면, 연내에도 사채가 디폴트 할 수도 있는 부동산 기업은65사나 있는 것이라든지.위기적 기업 예비군이 죽 삼가하고 있는 것이다.
■집을 사면 풍부해질 수 있다
라고 하는 것으로 지금, 「마침내 중국의 부동산 버블이 붕괴인가」라고 소란을 피우고 있는 것이지만, 원래 중국은 언제부터 부동산 버블이었던 것일까?
사회주의의 중국에서는, 원래 주택은 나라가 주는 것.지금도 소유권은 나라의 것이지만, 90년대말에 개인이 사용권을 가져, 매매할 수 있게 되었다.실은 이 시점에서 주택 가격은 연수입의 8배 정도와 가벼운 버블의 수준이었다.
그리고 약4반세기에 걸쳐, 거의 동수준의 버블 상태가 계속 되었다.부동산 가격이 올라, 거기에 맞추도록(듯이) 수입도 증가하고 있었으므로, 있다 의미로 균형은 잡히고 있었다.
자주(잘) 「집을 가지지 않은 남자는 결혼할 수 없다」 것이 중국의 전통이라고 하지만, 그것은 00년대 중반 정도로 퍼졌던 것이라고 한다.젊을 때에 집을 가지고 있으면, 다음은 버블 파워로 자산가치는 우견 오르므로 일생 불안이 없다.의지할 수 있는 남자의 증명이다.
부모님의 전력 원조로 구입하는지, 혹은 수입의 대부분을 론의 반제에 대는 「방노(판누)」(주택 노예 론, 2010 년 전후의 유행어)이 된다고 하는 회초리를 해서라도 일각이라도 빨리 집을 살 수 있어라고 하는 시대가 계속 되어 왔다.
「 나도 옛날은 사장이었던 것입니다」
「결국 회사는 무너졌습니다.지금 젓가락이 없는 택시 운전기사입니다.중국의 발전을 위해서 분골쇄신해 일해 왔는데, 나의 인생은 무엇이었던 것이군요......」라고 신상이야기를 끝없이 듣고 있었지만, 문득 창 밖을 가리키고, 「저 편으로 큰 맨션이 보이겠죠? 저기에 방을 가지고 있습니다.나의 것과 아들 부부의 것과 둘.가격? 하나 1000만원( 약 2억엔) 정도군요.가하하」라고 예상외의 끝을 붙여 왔던 것이었다.
회사가 무너져도 집마저 사 두면 곤란하지 않다.매월의 수입은 적어도 빨리에 집을 사면 반드시 풍부해진다.사람들은 진심으로 그렇게 믿고 있었다.
중국의 대기업도 이러한 사정은 이해하고 있고, 시세보다 싼 가격으로 구입할 수 있는 사원용 맨션이나, 저리자로 빌릴 수 있는 사원용 주택융자를 인재 확보의 비장의 카드로 하고 있었다.
"쭉 버블"의 혜택을 받아 온 것은 지방 정부도 같다.일반적으로 「토지 재정」이라고 말해지지만, 토지 불하의 대금이나 토지를 담보로 한 채권발행으로 자금을 모으고, 풍부한 지방 정부를 운영해 왔다.
오랫동안 중국은 부동산 버블이 계속 되는 것을 전제로 돌아 왔다.지금, 그 모델이 파탄하는지 아닌지의 분기점에 서있다.
■높이 597 m의 초고층 고스트 빌딩
2020 년 초두, 신형 코로나 바이러스의 유행을 받아 중국은 전 국토에서 외출 규제를 실시, 경제에 대데미지를 졌다.그 아픔을 완화시키려고 금융완화등의 경기대책을 밝혔는데, 만들어진 잉여 머니가 부동산에 흘러들어, 가격이 급등하기 시작했다.
"쭉 버블"은, 토지의 가격 상승폭을 정확히 형편이 좋게 컨트롤 하는 것이 키모다.그래서, 이번은 부동산 가격의 규제를 시작했지만, 이것이 너무 효과가 있었다.
특히 부동산 기업을 떨린 것은 20년 8월에 실시된 「3개의 레드 라인」이라고 불리는 규제다.자리밤 말하면, 부동산 기업은 부채를 줄어 들게 하고 정부가 말하는 것을 (듣)묻지 않으면 부채를 늘리는 것을 금지한다고 하는 내용이었다.
부동산 기업은 필사적으로 채무 반제에 힘쓰지만, 빚이 너무 커서 아무리 힘내라라고 해도 따라 잡지 못하다.자금융통의 악화로부터 이번은 하청 업자에게의 미불이 계속 되어, 「돈을 지불하지 않지들 일은 하지 않는다」라는 보이콧의 결과, 예약으로 완매가 끝난 상태인데 건설이 스톱 해 버린 미완성 맨션이 속출해 버렸다.
중국에는 「빌딩의 최정부까지 완성하면 예약판매를 개시해도 좋다」라고 하는 법률이 있다.아무것도 만들지 않을 단계에서 팔기 시작하면 돈만 가져 도망쳐 되는 리스크가 너무 큰 것으로부터 정해진 법률이지만, 그 결과, 뼈대만 만들어 팔기 시작한 결과에 건설이 스톱 한 폐허(네주거지)가 하야시다치 하고 있다.
이것에 위기감을 기억한 중국 정부는 21년, 「맨션 인도를 보증하라」라고 지방 정부에 엄명 했다.실패하면 지방관료의 책임을 묻는 어려운 통지로, 관료들은 맨션 건설을 완료시키도록, 부동산 기업에 압력을 가했다.돈은 빌릴 수 없는, 그런데도 공사는 진행하지 않으면 안 된다.
정부의 지시를 지켜 가면, 어머나 신기하다, 이번에는 빚을 갚는 돈이 없어져 버렸다......그렇다고 하는 것이 최신 상황이다.
이렇게 되면, 일반 시민은 부동산 가격이 내릴지도, 정부가 대책을 분명히 내세울지도, 라고 매입량 줄임, 은행이나 투자가도 부동산 기업에 돈을 내는 것은 위험하면 신중하게 된다.부의 순환이 시작되어 버린 것이다.버블 붕괴는, 더이상 멈출 수 없는 것이 아닌가......중국 내외에서는, 그렇게 비관적인 무드가 감돌고 있다.
■몹시 나쁜 중국 경제.일본에의 영향은?
「확실히 지금은 구매하기 좋은 때가 아니지만, 당황해서 소지의 부동산을 팔려고는 생각하지 않다」
원지방 정부의 관료였던 L씨는 이야기한다.대도시의 일등지에 얼마든지 맨션을 가지는, 이른바 부유층이다.출세했다고는 해도, 공무원의 급료는 그다지 비싸지 않다.어디에서 얻은 돈이겠지신경이 쓰이지만, 그것은 특코 그리고는 안 된다 결정이다.
「부동산 시황이 나쁘다고 해도, 지역 마다 상황은 다르다.도시 중심부에서는 거기까지 내리지 않았다.문제가 되어 있는 것은 지방이나 교외다」
항대집단, 벽계원이라고 하는 2대위기 기업에는 공통점이 있다.중국은 도시를 규모에 따르고, 티아 1, 티아 2, 티아 3......(와)과 분류하고 있다.제일 큰 티아 1은 북경, 샹하이, 광저우, 심의 4 도시.
발전 지역의 중심 도시인 티아 2는 약 30 도시.그 아래의 티아 3, 티아 4는 합해 약 160 정도 있다.항대집단, 벽계원은 티아 3 이하의 지방에서 세력을 늘려 왔던 것이다.
「 나는 대도시의 부동산 밖에 사지 않았다.지금, 곤란해 하고 있는 것은 지방의 부동산에 손을 댄 사람일 것이다」라고 L씨.일본의 버블 붕괴를 모방하면, 도쿄도심의 지가가 폭락했다는 것이 아니고, 지방의 온천 리조트 맨션의 시세 붕괴라고나 할까.
물론, 이대로 위기가 계속 되면 대도시에도 불씨는 옮길 수도 있다고는 아니요 중국 정부도 부동산 대책의 여지를 남기고 있다.실제, 7월 25일에는 주택융자 규제의 완화를 발표해, 벽계원 등 부동산 기업의 주가가 상승했다.대책을 조금씩 으로 하는 것은, 너무 해서 또 부동산 기업이 전 가 되지 않게 경계하고 있기 때문에, 라고 하는 측면도 있는 것 같다.
단지, 부활의 가능성이 있다의는, 실수요가 강한 대도시의 부동산 뿐일 것이다.아래로부터 「누가 사는 거야?」상태였던 시골이 부활하는 미래는 상상할 수 없다.
중국의 GDP 중 부동산 관련이 3할을 차지한다고도 한다.건설업자로부터 부재 업자, 가구, 가전 등 저변이 넓기 때문이지만, 그런 만큼 지방의 부동산이 팔리지 않게 되면, 경제가 단번에 나빠지는 것은 틀림없을 것이다.
원래 중국의 경기는 어렵다.작년은 너무 어려운 제로 코로나 대책으로 채였다.금년은 V자 회복과 분발하고 있었지만, 뚜껑을 열어 보면 코로나의 상처가 너무 커서 소비에 기세가 나오지 않아요, 세계경제가 정체하고 있는 영향으로 수출도 어려워요와 몹시 나쁜 상태다.
종신고용이 없는 중국에서는 경기가 악화되면, 우선 젊은이로부터 일이 없어진다.그리고, 젊은이의 실업률(1624세)은 6월에 21.3%로, 과거 최악이 되었다.상당히 사정이 좋지 않았던 것일까, 중국 정부는 7월 이후, 젊은이의 실업률은 발표하지 않는 것을 결정했다.화려한 버블 붕괴는 없어도, 경제성장이 단번에 무디어지는 것은 충분히 생각할 수 있다.
그렇게 되면, 중국을 무역 상대국으로 하고 있는 일본에도 영향은 피할 수 없다.일본이 공작기계나 소재를 팔아 중국이 완성품을 만든다고 하는 보완 관계는 아직껏 남아 있을 뿐만 아니라, 부자가 된 중국인은 일본 기업의 유익뜻님이기도 하다.향후는 그 혜택이 받을 수 없게 되어 버리는 것일까.