韓国ソウルの不動産価格動向を決めるとされていた大規模再開発計画、成約率を秘匿してしまう……「公表できないほどに悪いのか」と駆け巡る噂、その間にも不動産価格は右肩下がりで……
ソウル江東区「遁村住公再建築(オリンピックパークフォレオン)」組合や施工事業団が1・2順位の当選者の最終契約率を公開せず、市場で様々な推測が飛び交っている。 契約率が50%を下回るという主張も出た。
28日整備業界によると、遁村住公再建築施工事業団と組合は、政党契約最終契約率を公開していない。施工事業団の関係者は「無順位成約が終わる3月まで契約率を公表しないだろう」と話した。 現行法上規制地域で民間マンションは、契約率と残りの世帯数などを公開しなくて済む。 江東区は1・3対策で規制地域から解除された。
オリンピックパークフォレオンは地下3階〜地上35階、85棟、1万2032世帯規模団地が造成される。このうち3695世帯が一般分譲に供給され、今後分譲市場の尺度となると関心を受けた。分譲受け付けを控えて「10万成約説」まで流れたが、実際の競争率は平均5.45対1で市場の期待値より低かった。
以後、正当契約を受け付けた施工事業団と組合は契約率を非公開することにした。 施工事業団は「予想よりもよく行われた。概ね肯定的」とし、占有59.84平米は70%以上という曖昧な数値を流した。 （中略）
しかし、関連業界では契約率が低迷しているために公開を憚っていると解釈する。 ある大手建設会社の関係者は「契約率の公開が義務ではないとしたが、市場の期待に応えたり、それに準ずる水準になれば公開する」とし、「知られることが分譲に悪影響を与えるほど契約率が低迷しているからではないか」と話した。 （中略）
不動産コミュニティでは、予備順番倍数を逆算して遁村住公契約率は48%台に過ぎないという主張も出た。 これについて、施工事業団は「市場に出回っている契約率は根拠がない」、「3月まで契約率非公開の方針を維持する」と話した。
（引用ここまで）
以前から「遁村住公がどうなるかで韓国の不動産爆弾の威力が決まる」といった話をしています。
遁村住公は1980年に立てられた公共住宅で、6000世帯ほどが入っていた「団地」でした。
「5階建ての団地」だったものを高層マンションとして再開発して、1万2000世帯規模のものにアップグレードして再入居した世帯以外を分譲するという計画でした。だいたい5000世帯規模が新規募集されたものですね。
で、なんでこの「遁村住公」がそこまで注目されているのかというと──
・ソウルの中心地に近い
・江南そのものではないけども高級住宅地である江南地区にほど近い
・ここまでの大規模分譲は久々
そして、なにより成約率が70％にならないとPF（プロジェクトファイナンス。分譲計画自体を担保とする実質無担保融資）の借り換えが破綻するともされていたのです。
「不動産爆弾の威力を決める」、というのも理解してもらえるのではないでしょうか。
さて、ソウルの不動産は去年だけで平均20％ほど下落したとされています。
ユン政権が矢継ぎ早に不動産投資規制緩和を出したのですが、それは遁村住公のためではないか……とされていたほど。
ソウルの不動産の命運を握っていたわけです。
そんな中、この大規模分譲の成約率がどうなったかというと……よく分からない。
事業団は「予想よりもよかった」「占有59.84平米の世帯は70％成約した」とかいう曖昧な物言いしかせず、一般的には公表される全体の成約率を発表しませんでした。
結果、こうして「想定よりも成約率が悪かったのではないか」との噂が駆け巡っているわけです。
疑惑を払拭するには
領収書出せばいいだけ
……おっと間違った、成約率を出せばいいだけなのにね？
業界からは「半分も行ってないのでは」との噂が出ています。
3月までになんとか手当てをして、数字を整えるのではないかともされています。
まあ、その間にもソウルの不動産価格はじわじわと失血するかのように下がり続けているわけですが。
江南地区は一ヶ月で5.17%下落したともされていて、かなりやばそうです。
서울 코토구 「둔촌주공재건축(오린픽크파크포레온)」조합이나 시공 사업단이 1·2순위의 당선자의 최종 계약율을 공개하지 않고, 시장에서 님 들인 추측이 난무하고 있다. 계약율이50%를 밑돈다고 하는 주장도 나왔다.
28일 정비 업계에 의하면, 둔촌주공재건축시공 사업단과 조합은, 정당 계약 최종 계약율을 공개하고 있지 않다.시공 사업단의 관계자는 「무순위성약이 끝나는 3월까지 계약율을 공표하지 않을 것이다」라고 이야기했다. 현행법상 규제 지역에서 민간 맨션은, 계약율과 나머지의 세대수등을 공개하지 않아도 된다. 코토구는 1·3 대책으로 규제 지역으로부터 해제되었다.
오린픽크파크포레온은 지하 3층~지상 35층, 85동, 1만 2032세대 규모 단지가 조성된다.이 중 3695세대가 일반 분양에 공급되어 향후 분양 시장의 척도가 되면 관심을 받았다.분양 접수를 앞에 두고 「10만 성약설」까지 흘렀지만, 실제의 경쟁률은 평균 5.45대 1으로 시장의 기대치보다 낮았다.
이후, 정당 계약을 받아들인 시공 사업단과 조합은 계약율을 비공개 하기로 했다. 시공 사업단은 「예상보다 잘 행해졌다.대체로 긍정적」이라고 해, 점유 59.84평방 미터는70%이상이라고 하는 애매한 수치를 흘렸다. (중략)
그러나, 관련 업계에서는 계약율이 침체하고 있기 위해서 공개를 꺼리고 있다고 해석한다. 있다 대기업 건설회사의 관계자는 「계약율의 공개가 의무는 아니라고 했지만, 시장의 기대에 응하거나 거기에 준하는 수준이 되면 공개한다」라고 해, 「알려지는 것이 분양에 악영향을 주는 만큼 계약율이 침체하고 있기 때문이 아닌가」라고 이야기했다. (중략)
부동산 커뮤니티에서는, 예비 차례 배수를 역산해 둔촌주공계약율은48%대에 지나지 않는다고 하는 주장도 나왔다. 이것에 대해서, 시공 사업단은 「시장에 나돌고 있는 계약율은 근거가 없다」, 「3월까지 계약율 비공개의 방침을 유지한다」라고 이야기했다.
(인용 여기까지)
이전부터 「둔촌주공이 어떻게 될까로 한국의 부동산 폭탄의 위력이 정해진다」라고 한 이야기를 하고 있습니다.
둔촌주공은 1980년에 세울 수 있었던 공공 주택에서, 6000세대 정도가 들어가 있던 「단지」였습니다.
그리고, 어째서 이 「둔촌주공」이 거기까지 주목받고 있는가 하면──
·서울의 중심지에 가까운
·강남 그 자체는 아니지만 고급 주택지인 강남 지구에만큼 가까운
·여기까지의 대규모 분양은 오래간만
그리고, 무엇보다도 성약율이 70%가 되지 않으면 PF(자금 조달 방법.분양 계획 자체를 담보로 하는 실질 무담보 융자)의 차환이 파탄한다고도 되고 있었습니다.
「부동산 폭탄의 위력을 결정한다」, 이라고 하는 것도 이해 받을 수 있는 것은 아닐까요.
그런데, 서울의 부동산은 작년에만 평균 20% 정도 하락했다고 여겨지고 있습니다.
서울의 부동산의 운명을 잡고 있던 것입니다.
그런 가운데, 이 대규모 분양의 성약율이 어떻게 되었는가 하면……잘 모른다.
사업단은 「예상보다 좋았다」 「점유 59.84평방 미터의 세대는 70%성약했다」라고인가 말하는 애매한 말 밖에 하지 않고, 일반적으로는 공표되는 전체의 성약율을 발표하지 않았습니다.
결과, 이렇게 해 「상정보다 성약율이 나빴기 때문에는 없는가」라는 소문이 뛰어 돌아다니고 있는 것입니다.
의혹을 불식하려면
업계에서는 「반도 가지 않은 것은 아닌지」라는 소문이 나와 있습니다.
3월까지 어떻게든 치료를 하고, 숫자를 정돈하는 것은 아닐까도 되고 있습니다.
뭐, 그 사이에도 서울의 부동산 가격은 천천히 실혈 하는 것 같이 계속 내려가고 있는 것입니다만.
강남 지구는 1개월에 5.17%하락했다고도 되고 있고, 꽤 위험한 것 같습니다.