10/7(金) 7:03配信 現代ビジネス
米中央銀行・連邦準備制度(FED)の急激な利上げの影響で、株式市場や為替市場など、韓国の金融市場が大きく動揺する中、住宅ローン金利の上昇が韓国経済の雷管として浮上している。
高騰したマンション価格が下落基調に
文在寅(ムン・ジェイン)政権の5年間、暴騰を続けた韓国の住宅市場は多くの流行語を生み出した。
韓国人の間で圧倒的な人気を誇る「マンション」という高級共同住宅は毎日新高値を更新するほどの値上がりを記録し、ソウル所在のマンション価格に関してはちょうど2倍になったという統計もある。
これだけ暴騰すれば、マンション所有者と、無住宅者や非マンション住居者との資産格差は大きく広がってしまった。なにせ韓国人の保有資産の80～90％が住宅などの不動産というほど、韓国人にとっては「住宅=資産」であり、所有している住宅価格が上がればそれだけ金持ちになり、そうでない人は相対的に貧しくなってしまうのだ。
このように住宅格差が拡大したせいで、「にわか乞食」という流行語が誕生した。これは「成金」の反対で、ある日突然貧乏になってしまったという意味だが、マンション価格の暴騰を側で見ている無住宅者や非マンション住居者の相対的な貧困を自虐的に表現した流行り言葉である。
一方で、多くの韓国人は「にわか乞食」から脱出するために、魂までかき集めるような勢いで無理な貸し出しを受けマンションを購入するという危険な手段を選択した。こうした巨額の住宅ローンを受けてマンションを購入する人たちは「魂集(ヨンクル)族」と呼ばれた。
実際、文在寅政権に入ってから売買されたマンションの3割以上、特にソウル所在マンションの4割以上が20代30代の若いヨンクル族による売買だったという。
ヨンクル族は、今後はマンション価格がさらに上がってしまうという恐怖心に駆られ、自身の資産状況やマンションの立地条件などを深く考慮せずに無条件に購入する「パニック・バイイング」現象を起こし、文政権末期にはソウルや首都圏だけではなく、地方のマンション価格も天井知らずの急騰を見せた。
ところが、新型コロナパンデミックの終わりが見え始めた中、アメリカを筆頭に世界中の国々が金融引き締めに動き流動性を激減させている。韓国中央銀行も政策金利を引き上げ、マンション価格は下落基調に転じた。
価格は暴落中、取引量も歴代最低
韓国メディアによると、ソウルのマンション価格は9月第3週まで17週連続で下落が続き、2008年のリーマンショック以降で最大の暴落を記録している。取引量も歴代最低の落ち込みで、前年度対比では257％減、最悪だった2012年と比べても162％減ったという。
ソウルの場合、現在は周縁に位置した地域から価格下落が始まっているが、売買が凍りついた現状では急売が出れば一等地の高級マンション価格が一気に暴落する勢いだ。
ソウルの一等地「江南3区」の一軸である松坡区蚕室(ソンパグ・チャムシル)の代表的な高級マンションの実取引価格が1年で7億ウォンも暴落したとか、江南に近い人気地域である黒石洞(フクソクドン)のマンションの実取引価格が6億ウォン以上も急落したとかいうニュースが毎日紙面を飾り、韓国社会を緊張させている。
経済専門誌「韓国経済」が今年9月、不動産専門家106人を対象に行ったアンケート調査でも、今後住宅価格が10％以上下がるという展望が多数派だった。現在の住宅価格の下落が一時的な現象ではなく、下落相場の入り口である可能性が高いという分析も支配的だ。
可処分所得が減ったハウスプア家庭
流動性の急減によって住宅取引が凍りついた状態で、昨年までは2％台だった韓国の主要市中銀行の住宅ローン金利が年末までに最高8％に到達すると見られており、パニックバイイングでマイホームを手に入れた多くのヨンクル族が崖っぷちに立たされている。巨額の銀行貸出でやっとマイホームを手に入れた若年層が「ハウスプア」に転落する恐れが出てきたのだ。住宅を買うために巨額の負債を作り、その返済のために貧しく暮らす人々のことを「ハウスプア」という。
住宅ローンの返済が増えたことで可処分所得が減ったハウスプア家庭は当然、消費を最大限に抑制することになる。結果、商品は売れず、サービス業も停滞し、企業の業績悪化により労働者の収入が削減されるマイナス循環が生まれ、国家経済は沈滞に陥る。
もっと深刻なのは、マンション価格の暴落で負債に耐えられなくなったヨンクル族が、所有するマンションを放棄せざるをえなくなるケースだ。
銀行は不良債権を回収するために競売でマンションを処理しなければならないが、文在寅政権から続いている貸出規制で相当程度の現金なしには住宅を購入できないようになったため、ほとんどの市民は競売に応募さえできない状態だ。
競売で不良債権を回収できなくなれば、銀行の経営は急速に悪化するだろうし、最悪の場合、倒産の危険がある。そうなると、多くの建設会社や不動産会社の相次ぐ連鎖倒産を招き、韓国は不動産市場発の深刻な経済危機に直面することになる。
2022年の大統領選挙では、文在寅政権の不動産政策の失敗が国民の審判を受け、5年ぶりに保守政権が発足した。だが、2024年の総選挙では、尹錫悦(ユン・ソンヨル)政権の不動産政策が韓国国民の審判の対象になるだろう。
文在寅政権の5年間で膨らんだバブルが急激に萎みつつある韓国不動産市場を軟着陸に誘導することが、尹錫悦政権の急務になっている。
金 敬哲（ジャーナリスト）
おそろしいです
10/7(금) 7:03전달 현대 비즈니스
미 중앙은행·연방 준비제도(FED)의 급격한 금리인상의 영향으로, 주식시장이나 외환시장 등, 한국의 금융시장이 크게 동요하는 중, 주택융자 금리의 상승이 한국 경제의 뇌관으로서 부상하고 있다.
상승한 맨션 가격이 하락 기조에
문 재인(문·제인) 정권의 5년간, 폭등을 계속한 한국의 주택 시장은 많은 유행어를 낳았다.
한국인의 사이에 압도적인 인기를 자랑하는 「맨션」이라고 하는 고급 공동 주택은 매일 신고치를 갱신할 정도의 가격 상승을 기록해, 서울 소재의 맨션 가격에 관해서는 정확히 2배가 되었다고 하는 통계도 있다.
이만큼 폭등하면, 맨션 소유자와 절에 주지가 없음택자나 비맨션 주거자와의 자산 격차는 크게 퍼져 버렸다.여하튼한국인의 보유 자산의 8090%가 주택등의 부동산이라고 하는 만큼, 한국인에 있어서는 「주택=자산」이며,
이와 같이 주택 격차가 확대한 탓으로, 「벼락 거지」라고 하는 유행어가 탄생했다.이것은 「벼락 부자」의 반대로, 있다 일 돌연 가난이 되어 버렸다고 하는 의미이지만, 맨션 가격의 폭등을 옆에서 보고 있는 절에 주지가 없음택자나 비맨션 주거자의 상대적인 빈곤을 자학적으로 표현한 유행해 말이다.
한편, 많은 한국인은 「벼락 거지」로부터 탈출하기 위해서, 영혼까지 모으는 기세로 무리한 대출을 접수 맨션을 구입한다고 하는 위험한 수단을 선택했다.이러한 거액의 주택융자를 받고 맨션을 구입하는 사람들은 「혼집(욘크루) 족」이라고 불렸다.
실제, 문 재인정권에 들어가고 나서 매매된 맨션의 3할 이상, 특히 서울 소재 맨션의 4할 이상이 20대 30대가 젊은 욘크루족에 의한 매매였다고 한다.
욘크루족은, 향후는 맨션 가격이 한층 더 올라 버린다고 하는 공포심에 몰려 자신의 자산 상황이나 맨션의 입지 조건등을 깊게 고려하지 않고 무조건 구입하는「패닉·바잉」현상를 일으켜, 분세권 말기에는 서울이나 수도권 만이 아니고, 지방의 맨션 가격도 천정 부지의 급등을 보였다.
그런데 , 신형 코로나판데믹크의 마지막이 보이기 시작한 중국, 미국을 필두로온 세상의 나라들이금융긴축에 움직여유동성을 격감시키고 있다.한국 중앙은행도정책 금리를 인상
가격은 폭락중, 거래량도 역대 최저
한국 미디어에 의하면, 서울의 맨션 가격은 9월 제 3주까지 17주 연속으로 하락이 계속 되어, 2008년의 리만손크 이후에 최대의 폭락을 기록하고 있다.거래량도 역대 최저의 침체로, 전년도 대비에서는 257%감, 최악이었던 2012년과 비교해도 162%줄어 들었다고 한다.
서울의 경우, 현재는 주록에 위치한 지역으로부터 가격 하락이 시작되어 있지만, 매매가 얼어붙은 현재 상태로서는급매가 나오면 일등지의 고급 맨션 가격이 단번에 폭락할 기세다.
서울의 일등지 「강남 3구」의 1축인 송파구 잠실(손파그·잠실)의 대표적인 고급 맨션의 실거래 가격이 1년에 7억원이나 폭락했다든가, 강남에 가까운 인기 지역인 흑석동(후크소크돈)의 맨션의 실거래 가격이 6억원 이상이나 급락했다든가 말하는 뉴스가 매일 지면을 장식해, 한국 사회를 긴장시키고 있다.
경제 전문지 「한국 경제」가 금년 9월, 부동산 전문가 106명을 대상으로 간 앙케이트 조사에서도, 향후 주택 가격이 10%이상 내린다고 하는 전망이 다수파였다.현재의 주택 가격의 하락이·`제아I인 현상이 아니고, 내림세의 입구일 가능성이 높다고 하는 분석도 지배적이다.
가처분 소득이 줄어 든 하우스프아 가정
유동성의 급감에 의해서 주택 거래가 얼어붙은 상태로, 작년까지는 2%대였던한국의 주요 시중은행의 주택융자 금리가연말까지 최고 8%에 도달하는이라고 보여지고 있어 패닉 바잉으로 마이 홈을 손에 넣은많은 욘크루족이 벼랑에서게 되어 있다.거액의 은행 대출로 겨우 마이 홈을 손에 넣은젊은층이 「하우스프아」에 전락할 우려가 나왔던 것이다.주택을 사기 위해서 거액의 부채를 만들어, 그 반제를 위해서 궁핍하게 사는 사람들을 「하우스프아」이라고 하는.
주택융자의 반제가 증가한일로가처분 소득이 줄어 든 하우스프아 가정은 당연,소비를 최대한으로 억제하게된다.결과,상품은 팔리지 않고, 서비스업도 정체해,기업의 실적 악화에 의해노동자의 수입이 삭감
더 심각한 것은, 맨션 가격의 폭락으로 부채에 견딜 수 없게 된욘크루족이, 소유하는 맨션을 방폐하지 않을 수 없게 되는 케이스다.
은행은불량 채권을 회수하기 위해서경매로 맨션을 처리해야 하지만, 문 재인정권으로부터 계속 되고 있는대출 규제로 상당 정도의 현금없이는 주택을 구입할 수 없게 된모아 두어 대부분의 시민은경매에 응모마저 할 수 없는 상태다.
경매로 불량 채권을 회수할 수 없게 되면,은행의 경영은 급속히 악화되는일 것이다 해, 최악의 경우,도산의 위험이 있다.그렇게 되면,많은 건설회사나 부동산 회사가 잇따르는 연쇄도산을 불러, 한국은
2022년의 대통령 선거에서는, 문 재인정권의 부동산 정책의 실패가 국민의 심판을 받아 5년만에 보수 정권이 발족했다.하지만, 2024년의 총선거에서는, 윤 주석기쁨(윤·손욜) 정권의 부동산 정책이 한국 국민의 심판의 대상이 될 것이다.
문 재인정권의 5년간에 부풀어 오른버블이 급격하게 위 보면서 있다 한국 부동산 시장을 연착륙에 유도하는일이, 윤 주석기쁨 정권의 급무가 되어 있다.
김 타카시철(져널리스트)
무섭습니다