韓国人「韓国の住宅価格が20％暴落する可能性‥韓国銀行の不気味な警告」 韓国の反応
海外の反応 韓国
韓銀「住宅価格調整の可能性が高まった」
通貨危機時の韓国の住宅価格、17.7％↓
民間消費・雇用4％↓
中央銀行の韓国銀行（韓銀）は、「大幅急騰した住宅価格が調整を受ける可能性が高くなった」と診断した。全国の住宅価格が20％ほど下落する最悪の場合、家計はもちろん実体経済も危うくなりかねないと警告した。「借金投」「霊力」（魂まで集めること）でマイホーム購入に乗り出した家計が特に直撃弾を受けると予想した。
韓銀は20日、こうした内容を盛り込んだ報告書「住宅価格変動が実物・物価に及ぼす影響の非対称性分析」を発表した。韓銀は不動産価格の騰落が富の効果と借入れ効果の経路を経て民間消費、実体経済に影響を及ぼすと説明した。
富の効果は、家計が保有している住宅価格が上がれば、資産が増え、その分だけ消費を増やすことになることを意味する。逆に価格が下がれば資産が減り、財布の紐を締めることになる。借入効果は、家計が保有している住宅価格が高騰すれば、借入余力は増大し、支出は増やすものの、住宅価格が下がれば借入余力や支出は減ることを意味する。
韓銀は、韓国の場合、住宅価格が跳ね上がっても消費増大につながるケースはまれだったと分析した。しかし、住宅価格が下がれば、支出が目立って減少したことが分かった」と説明した。借入金が多いほど、このような支出減少効果は目立っている。
韓銀はこのような消費減少効果を分析するため、まず住宅価格の下落率を算出した。KB国民銀行の全国実質住宅売買価格指数の1986年第1四半期から21年第1四半期の騰落率（前年同期比基準）を優先的に計算した。同期間の実質売買価格指数の上昇率（名目売買価格指数の上昇率から消費者物価の上昇率を差し引いた数値）が最も低かった時期は、通貨危機に見舞われた1998年第2四半期と第3四半期でそれぞれ17.7％と集計された。
韓銀はこれを土台に住宅価格が20％値下がりした場合、民間消費・雇用者数が大きく減少したと分析した。住宅を買い入れるため、借金を多く抱えるほどこのような打撃が大きかった」と分析した。銀行が住宅価格の75％を融資した場合（住宅担保融資・LTV比率75％）、住宅価格が20％下落すれば民間消費の年間増加率は-4％水準と集計された。年間雇用者数も4％ほど減少することが分かった。最近のように借金の影響で家計負債が増えた状況で住宅価格が下落すれば韓国経済が直撃弾を受けるという意味だ。
韓銀は「住宅価格が今のように高い上昇傾向を持続すれば、その分住宅価格調整の可能性が高くなり、経済に負担になる」とし「家計負債が増える状況で対内外衝撃による住宅価格調整は経済に及ぼす否定的影響を拡大する可能性がある」と診断した。続いて「持続成長のために家計・企業の借入金を安定的水準で管理しなければならない」とし「金融不均衡が累積するのを防ぐための努力が必要だ」と強調した。基準金利を引き上げて家計・企業の借入金増加速度を遅らせ、住宅価格の過熱を防がなければならないという意味と解釈される。
한국인 「한국의 주택 가격이 20%폭락할 가능성‥한국은행의 기분 나쁜 경고」한국의 반응
해외의 반응 한국
한은 「주택 가격 조정의 가능성이 높아졌다」
통화 위기시의 한국의 주택 가격, 17.7%
민간소비·고용 4%
중앙은행의 한국은행(한은)은, 「대폭 급등한 주택 가격이 조정을 받을 가능성이 높아졌다」라고 진단했다.전국의 주택 가격이 20% 정도 하락하는 최악의 경우, 가계는 물론 실체 경제도 위험해질 수도 있다고 경고했다.「빚투」 「신비스러운 힘」(영혼까지 모으는 것)로 마이 홈 구입에 나선 가계가 특히 직격탄을 받는다고 예상했다.
한은은 20일, 이러한 내용을 포함시킨 보고서 「주택 가격변동이 실물·물가에 미치는 영향의 비대칭 성품석」을 발표했다.한은은 부동산 가격의 등락이 부의 효과와 차입 효과의 경로를 거쳐 민간소비, 실체 경제에 영향을 미친다고 설명했다.
부의 효과는, 가계가 보유하고 있는 주택 가격이 오르면, 자산이 증가해 그 만큼 소비를 늘리게 되는 것을 의미한다.반대로 가격이 내리면 자산이 줄어 들어, 허리띠를 졸라메게 된다.차입 효과는, 가계가 보유하고 있는 주택 가격이 상승하면, 차입 여력은 증대해, 지출은 늘리지만, 주택 가격이 내리면 차입 여력이나 지출은 줄어 드는 것을 의미한다.
한은은, 한국의 경우, 주택 가격이 튀어도 소비 증대로 연결되는 케이스는 보기 드물었다고 분석했다.그러나, 주택 가격이 내리면, 지출이 눈에 띄어 감소한 것을 알았다」라고 설명했다.차입금이 많은 만큼, 이러한 지출 감소 효과는 눈에 띄고 있다.
한은은 이러한 소비 감소 효과를 분석하기 위해, 우선 주택 가격의 하락율을 산출했다.KB코쿠민 은행의 전국 실질 주택 매매 가격 지수의 1986년 제 1 4분기부터 21년 제 1 4분기의 등락율(전년 동기비기준)을 우선적으로 계산했다.동기 사이의 실질 매매 가격 지수의 상승률(명목 매매 가격 지수의 상승률로부터 소비자 물가의 상승률을 공제한 수치)이 가장 낮았던 시기는, 통화 위기에 휩쓸린 1998년 제 2 4분기와 제3 4분기에 각각 17.7%과 집계되었다.
한은은 이것을 토대로 주택 가격이 20%가격하락했을 경우, 민간소비·고용자수가 크게 감소했다고 분석했다.주택을 매입하기 위해, 빚을 많이 안는 만큼 이러한 타격이 컸다」라고 분석했다.은행이 주택 가격의 75%를 융자했을 경우(주택 담보 융자·LTV 비율 75%), 주택 가격이 20%하락하면 민간소비의 연간 증가율은―4%수준과 집계되었다.연간 고용자수도 4% 정도 감소하는 것을 알았다.최근과 같이 빚의 영향으로 가계 부채가 증가한 상황으로 주택 가격이 하락하면 한국 경제가 직격탄을 받는다고 하는 의미다.
한은은 「주택 가격이 지금과 같이 비싼 데다가 승경향을 지속하면, 그 만큼 주택 가격 조정의 가능성이 높아져, 경제에 부담이 된다」라고 해 「가계 부채가 증가하는 상황으로 대내외 충격에 의한 주택 가격 조정은 경제에 미치는 부정적 영향을 확대할 가능성이 있다」라고 진단했다.계속 되어 「지속 성장을 위해서 가계·기업의 차입금을 안정적 수준으로 관리해야 한다」라고 해 「금융 불균형이 누적하는 것을 막기 위한 노력이 필요하다」라고 강조했다.