국제통화기금(IMF)은 이번에, 한국에 관한 보고서로, 주택을 임대하는 경우에 고액의 임대 보증금을 대주에 맡기는 대신에 집세를 설정하지 않는「전세 (천세)」로 불리는 독특한 제도가 금융기관의 구조적인 리스크 요인이 될 수 있다고 경고를 발표했다.IMF가 고액의 임대 보증금을 문제점으로서 지적하는 것은 이번 하지만 처음.

　한국 기획 재정부(성에 상당)와 금융 당국에 의하면, IMF는 지난 달 작성한 한국에 관한「연차 협의 보고서」의 부속 보고서로, 「한국에만 존재하는 독특한 임대 보증금 제도가 금융기관의 구조적인 부담이 될 가능성이 있어, 한국 정부는 유의해야 한다」라고 지적했다.연차 협의 보고서는 이달 말에도 한국 정부에 전달될 예정이다.

　IMF는「임대 보증금이 상승하고 있는 상황으로, 주택 가격이 하락하면, 보증금 시세도 하락해, 물건 소유자가 입주자에게 보증금을 반환하는 것이 어려워질 가능성이 있다.그 결과, 보증금 론을 제공한 금융기관에도 부담이 생기는」라고 지적했다.500조원( 약 47조 7000억엔) 규모로 여겨지는 한국의 임대 보증금시 장소는, 입주자가 물건 보유자에게 현금을 빌려 주는 형태가 되고 있어 한국에서는 임대 보증금이 주택 가격너무 에 비해 상승해서 있기 위해, 금융 시스템의 불안 요인이 될 수 있으면 경고한 것이다.

■09 연비로 40％상승

　IMF의 연차 협의 보고서는, 가맹국의 경제 전반을 매년 평가하는 것이다.IMF가 한국의 임대 보증금 제도에 경고를 발표한 것은, 보증금의 액수가 2009년 이후, 약 40％도 상승하는 등, 위험 레벨에 이르렀기 때문에로 보여진다.

　부동산 정보 사이트「부동산 114」의 조사에 의하면, 전국의 맨션에서 주택 가격에 차지하는 임대 보증금의 비율은 08년의 42％로부터 작년말 현재에 65％까지 위 승 했다.서울시에서는, 강남구, 강서구등에서 80－90％에 강요하는 물건이 등장.작년 11월 현재에 동비율이 90％이상의 물가는 4만 5338호에 이르렀다.

　그러나,한국의 금융 당국은 임대 보증금을 개인에 의한 금전의 대차라고는 보지 못하고, 임대 보증금의 구조가 금융기관의 리스크가 될 수 있는 것에 대하는 대책도 세워들 라고 없다.또, 한국 정부는 임대 보증금의 규모를 추계하는 것만으로, 정확한 통계를 정리하지 않았다.IMF도「한국 정부에는 임대 보증금에 대한 공식 통계가 있어」라고 지적해, 「한국 정부는 정책적으로 임대 보증금을 매달의 집세로 전환해, 리스크 부담을 경감할 필요가 있는」라고 분석했다.

■월액 집세 방식의 물건에 시프트

　임대 보증금이 위험 레벨에까지 상승해, 주택 임대 시장에서는 입주자가 저렴한 보증금과 월액 집세를 조합한 물건을 찾는 케이스가 증가하고 있다.서울시 마포구의 부동산 중개업자의 안내판에는, 고액의 임대 보증금을 맡기는 대신에 집세는 제로라고 하는 종래형의 물건은 없고, 「보증금 1억원( 약 950만엔)・월액 집세 150만원( 약 14만 3000엔)」라고 하는 물건이 대부분을 차지하고 있었다.

　중개업자의 종업원은「이전에는 임대물건의 대부분을 임대 보증금 물건이 차지하고 있었지만, 최근에는 9할이 월액 집세 물건이다.오너가 집세를 선택하는 케이스도 많지만, 입주자도 급등하는 보증금을 마련하지 못하고, 보증금이 비싼 물건을 피해 집세 물건을 선택하는 경향이 있는」라고 지적했다.

　그 결과, 주택 임대 거래에 차지하는 집세 물건의 비율이 급속히 상승하고 있다.국토 교통부(성에 상당히)에 의하면, 11년 제 1 4분기(1－3월)에는, 주택 임대취 인 23만 8536건 가운데, 집세 물가는 11만 2370건(32％)이었지만, 12년 제 4 4분기(10－12월)에는 34％, 작년말에는 39.8％에 고 .

　코쿠민 은행의 파크・워가프 전문위원은「집세 물건은 은행의 예금금리보다 2－3포인트 높은 수익을 안정되어 얻을 수 있기 위해, 저금리 기조가 계속 되는 한, 물건 보유자가 집세를 좋아하는 현상이 눈에 띌 것 같다」라고 이야기했다.

■요구되는 금융 지원책

　전문가는 급등하는 임대 보증금이 금융시장의 불안 요인이 될 뿐만 아니라, 내수 침체에도 연결된다고 하여, 대책을 서두를 필요가 있다고 지적한다.정부도 임대 보증금의 안정화를 도모하기 위해, 추가적인 조치를 검토하고 있다.서승환(소・슨판) 국토 교통부 장관은 10일, 국회에서도 정부・여당 협의에서「임대 보증금의 상승률이 전년 보다 높고, 여전히 불안한 상황이며, 필요한 조치를 검토하고 있는」라고 말했다.

　주택산업 연구원의 남희류(남・히욘) 원장은「정부는 급등하는 임대 보증금 시장의 상황을 주택문제로서 파악할 뿐만 아니라,금융 리스크를 관리하는 의미로 취급할 필요가 있다.임대 주택 시장이 집세 물건 주체에 재편되고 있기 때문에, 임대 보증금 물건에 집중하고 있는 정부의 주택・금융 지원 대책을 집세 물건에 맞추어서 재검토하는 와 (이)가 요구되는」라고 제언했다.