(조선일보 일본어판) 소리없이 다가오는「한국판 서브 프라임 위기」의 그림자

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(사진：조선일보 일본어판)

 한국 정부와 시중은행은, 가계 채무나 부동산 버블 붕괴의 가능성에 대한 염려가 지적될 때마다「한국은 안전지대에 있는」라고 공언해 왔다.정부・시중은행이「전가의 보도」로서 내걸어 왔던 것이, 주택의 담보 인정 비율(LTV) 제도다.

　주택 구입시에 은행으로부터 차입할 수 있는 자금은, 담보 가치의 40－60％에 제한되고 있어 주택 가격이 반액에 폭락해도, 은행이 고액의 불량 채권을 안는 것 (은)는 없다고 하는 주장이다.그러나, 부동산 경기의 침체가 장기화해, 주택 가격이 피크시의 40％까지 하락하는 물건도 나오고 있어 사정은 바뀌어 오고 있다.

　수도권의 교외 지역에서는, 주택 가격이 급락해, 하락 후의 가격을 기준으로 하면, LTV가 70－80％로 상승하는 케이스가 나와 있다.경매에 붙여진 물건에는, LTV가 100％을 넘는 것도 등장했다.집을 매각해도 주택융자를 반제할 수 없게 된다.

　회사원의 A씨(45)는, 2009년 7월에 경기도 고양시에서 5억 2500만원(현재의 레이트로 약 3600만엔, 이하 동)의 맨션을 구입하는에 당 충분해 물건 가격의 60％에 상당하는 3억 1500만원( 약 2160만엔)을 은행으로부터 차입했다.그러나, 물건 가격은 현재, 4억 3000만원( 약 2950만엔)까지 하락했다.A씨는 3년간의 반제기간이 도래했기 때문에, 융자를 연장하려고 했지만, LTV가 문제가 되었다.

　하락 후의 물건 가격으로 계산하면, LTV는 73％이 되어, 은행은, 금융 당국의 가이드 라인인 60％초과분은 융자의 연장 에 응할 수 없다고 해 왔다. 의 결과, 융자를 연장할 수 있는 것은 2억 5800만원( 약 1770만엔)만으로, 한도를 넘는 5700만원( 약 390만엔)의 반제를 재촉당했다.A씨는 「빚을 반제하기 위해서 빚을 내지 않으면 안 되는 상황에 빠진 」와 표정을 흐리게 했다.

　시중은행의 관계자는「코노우라, 파주의 뉴 타운에서 상황이 심각하다」라고 말했다.리만・쇼크전의 2007년의 분양 당시에는, LTV50－60％으로 융자를 실시했지만, 그 후 가격이 급락해, LTV가 80－90％까지 상승.일부 단지에서는 100％에 이른 곳도 있다고 한다.

　주택 가격이 한층 더 하락하면, 이러한 케이스가 한층 더 증가해 주택융자가 불량 채권화할 가능성이 한층 더 높아진다.부동산 버블 붕괴를 계기로, 주택융자의 불량 채권화, 은행 파탄, 금융 위기로 발전한 미국의 서브 프라임 론 문제는 한국에서도 발생 할 수 있다.

■하우스프아의 고통 증대

　작년 8월 현재로, 한국 전 국토의 주택융자의 LTV는 47％으로, 전체적으로는 안정되어 있다.그러나, 주택 가격이 급락하고 있는 수도권 교외나 일부 지역의 맨션에서는, 한국판 서브 프라임 문제의 그림자가 소리없이 다가오고 있다.

　어느 시중은행이 지역별로 2009년 5월과 금년 5월의 LTV를 비교한 결과, 경기도 코노우라시에서 평균 50％에서 57％으로 상승.경기도 동두천시, 양헤이군은 09년부터 6포인트 상승해, 각각 56％, 51％이 되었다.

　금년부터 내년에 걸쳐 주택융자 잔고 305조원( 약 20조 9500억엔)의 46％이 만기를 맞이하는지, 원금 반제유예 기간이 종료한다.장점, 국민, 신 한국, 하나, 농협의 5행으로, 연내에 만기가 도래해, 반제해야 하는 주택융자는 23조 8000억원( 약 1조 6400억엔)에 오른다.주택 가격 하락을 이유에 융자의 연장이나 차환을 전액 인정하지 않고, 원금의 10％을 반제하도록 요구했을 경우, 2조 3800억원( 약 1640억엔)을 반제해야 하고 .

　3년전에 경기도 성남시에 맨션을 구입하기 위해, 2억원( 약 1370만엔)을 빌린 B씨(58)는 최근, 원금의 10％에 해당되는 2000만원 ( 약 137만엔)(을)를 반제하는 것을 조건으로 융자의 연장이 인정되었다.B씨는「돈이 없다고 하면, 은행에서는, 주택 담보 론보다 3－4％금리가 비싼 무 담보 론을 소개된」라고 이야기했다.주택 담보 론을 반제하기 위해서 빚을 내는「하우스프아」의 고통은 더할 뿐이다.

　론을 반제하지 못하고 연체하는 케이스도 증가하고 있다.금년 4월의 시중은행의 가계를 위한 융자 연체율은 0.89％가 되어, 과거 5년 2개월에 최고를 기록했다.4월 에 새롭게 발생한 연체 채권은 9000억원( 약 618억엔)에 이르러, 집주택 담보 론이 4000억원( 약 275억엔)을 차지했다.

　현대 경제 연구원에 의하면,한국의 하우스프아는 108만세대에 이르러, 중 3분의 1에 해당되는 33만세대가「융자의 연장이 인정받지 못하면, 원리금의 반제가로 기내」라고 대답했다.하우스프아층은 이미가처분 소득의40％이상을 주택융자의 반제에 충당하고있다.주택 가격이 하락해, 론의 반제 부담이 증대하면, 가계소 비가 침체해, 경기 정체를 부르게 된다.가계 소비의 신장율은, 작년 제 2 4분기부터 금년 제 1 4분기까지 4 4분기 연속으로 소득의 신장율을 밑돌고 있어 가계 소비 침체의 조짐은 이미 나타나고 있다.